국내 경기가 성장 주기의 후반 국면에 접어들면서 2019년 경제 성장률은 2.5%로 하향 전망된다. 안정적인 임대 수요와 함께 높은 기준가의 신규 자산 공급은 2018년 서울 오피스 임대료 성장을 견인한 반면, 금년 공급량의 축소 및 2020년 예정된 대형 공급의 영향으로 금년 실질임대료 수준은 보합세를 유지할 것으로 전망된다. 리테일 시장의 경우, 주요 상권의 전반적인 임대료 수준은 보합세를 유지할 것으로 전망되나, 일부 수요가 집중되는 상권의 경우 임대료 수준이 다소 상승할 것으로 예상된다. 신규 자산의 대규모 공급과 견고한 임대 수요는 2019년 물류 섹터에 대한 국내외 투자자의 투자 수요를 지속적으로 견인할 것으로 보인다. 2019년 투자 시장 거래 규모는 차입 비용 부담 증가, 정책 규제, 수익률 하락 등의 영향으로 전년대비 다소 축소될 것으로 전망된다. 투자 모색 기회가 줄어듦에 따라 향후 투자자는 수익률 극대화를 위해 경기 변동성에 따른 다양한 단기 투자 전략 고려가 요구되며, 향후 구조적 변화와 맞물려 포트폴리오의 다변화를 검토할 필요가 있다.
2019 한국 부동산 시장 전망 보고서 전체 보기 (한국어)
Economy
점차 둔화되는 경제 성장률
국내 경기가 성장 주기의 후반 국면에 접어들면서 2019년 경제 성장률은 2.5%로 하향 전망된다. 또한, 물가 상승률 및 고용 부진으로 인해 한국은행이 금년 중 기준 금리를 인상할 가능성은 높지 않을 것으로 예상된다.
Economy
경제 성장세 둔화
경제 성장 주기의 장기화에 따라 세계 경제의 성장은 지난 10년 간 이어진 상승 국면에 이어 향후 1-2년간 지속될 것으로 예상된다. 그러나 미중 무역 분쟁과 주요 선진국의 양적완화정책 중단 등 일부 위험 요소로 인해, CBRE는 세계 경제가 앞으로 2-3년 내 완만한 경기 침체와 함께 하향 국면에 접어들 것으로 전망한다. 세계 경제 성장률은 2018 년 3.1%에서 2019년 2.9%로 전망되며 다소 둔화될 것으로 예상된다.
아시아 태평양 지역은 통화완화정책과 중국의 견실한 성장에 힘입어 지난 10년 간 지속적인 성장을 기록했다. 도시화와 광역 기반의 소득 성장은 견고한 반면, 미중 무역 분쟁, 금리 상승 및 금융 시장 변동성으로 인해 2019년 성장세는 약화될 것으로 보인다. 아시아 태평양 지역 경제 성장률은 2018년 4.5 %에서 2019년 4.2 %로 하향 전망된 것으로 나타났다.
내수 성장 둔화
한국은행에 따르면 2018년 한국 경제성장률은 2.7% 저성장을 기록하며 2012년 2.3% 이후 6년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 민간소비, 정부소비, 수출의 증가에도 불구하고 건설과 설비투자가 감소하면서 작년 경제성장 및 고용시장 악화에 큰 영향을 미친것으로 나타났다.
국내 경기가 성장 주기의 후반 국면에 접어들면서 경제 성장률은 하향 흐름을 재개할 것으로 예상된다. 또한, 고용증가세가 둔화됨에 따라 체감경기도 악화될 것으로 보이며, 가계 소득 증가세 둔화 및 소비심리 우려로 민간소비는 크게 개선되기 어려울 것으로 보인다. 그러나 정부 지출과 주택 가격 안정은 가계 소득 및 소비력 개선에 기여할 것으로 기대된다. CBRE는 2019년 국내 경제 성장률이 지난해 2.7%에서 올해 2.5%로 감소할 것으로 전망한다.
Figure 1: 2010-2019F 실질 국내총생산(GDP) 규모 및 성장률
Source: RCA, CBRE Research, January 2019.
잠재적 위험 요소
세계 경기 둔화 및 미중 무역 갈등의 여파로 국내 기업의 대규모 투자가 어려워지면서 건설투자 및 설비투자 둔화가 예상된다. 또한, 인건비 상승, 반도체 성장력 약화 및 금리인상 불확실성 또한 국내 투자를 저해하는 요인으로 작용할 것으로 보인다.
한편, 고용증가세 둔화가 가속화 되면서 2018년 고용자 수는 글로벌 금융위기 이후 최저 수준인 10만명 수준으로 급격히 감소했다. 이는 소비력 악화로 이어져 생산에 악영향을 미칠 수 있다. 단기적으로는 출산율 감소가 출산용품, 의료, 보육, 주택, 교육 등 여러 수요 측면에서 부정적 영향을 미칠 것이며, 장기적으로는 생산가능인구 감소로 이어질 것이다.
또한, 경제 성장률 둔화 및 미중 무역 제재 등 세계 경제 위험 요인의 영향으로 전반적인 수출 증가세 둔화가 예상되며, 이는 곧 국내 생산 제품에 대한 수요의 감소로 이어질 것으로 보인다.
기준 금리 변동 가능성 및 기타 변수
물가 상승률 및 고용 부진으로 인해 한국은행의 2019년 기준 금리 인상 가능성은 높지 않을 것으로 보이며, 기준금리는 현수준에 머물 것으로 예상된다. 글로벌 금리 인상으로 국내 금리도 상승 압력을 받겠지만, 한미간 정책금리 격차가 현재 수준인 0.75% point 보다 커지더라도, 경제 성장률의 4%에 달하는 경상수지 흑자와 4,000억 달러 이상의 외환보유액 고려시 국내 외국 자본이 대규모로 유출될 가능성은 높지 않은 것으로 판단된다.
지난해 4월 판문점 선언에 이어 금년에도 예정되어 있는 평화협정 체결 협상 결과에 따라 남북간 경제 협력에 대한 논의는 보다 적극적으로 진행될 것으로 보인다.
마지막으로 정부의 재정 확정 정책 및 경제 활성화 정책에 따른 내수 여건 개선, 고용 시장 회복, 기업 투자 확대와 미중 무역협상 타결에 따른 불확실성 해소는 잠재적 경기 성장의 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.
연락처
Don Lim
Managing Director
Korea
[email protected]
Claire S. Choi
Head of Research
Korea
[email protected]
Capital Markets
다양한 투자 전략 구현
차입 비용 부담 증가, 정책 규제, 수익률 감소는 향후 투자 기회를 모색하는데 어려움으로 작용할 것으로 보인다. 따라서, CBRE는 향후 투자 전략 검토시 구조적인 시장 변화를 활용한 장기적 투자전략과 함께 주기적인 변동에 따른 단기적 투자전략을 다양하게 고려할 것을 제안한다.
Capital Markets
2018 거래 규모 기록 경신
지난 2018년 서울 상업용 부동산 거래 시장은 국내외 투자자의 꾸준한 수요와 시장의 풍부한 유동성을 바탕으로 활발한 기조가 지속되었다. 거래 규모는 전년대비 84% 성장한 총 12.9조원을 기록하며 역대 최고 기록을 경신했다.
오피스 자산 거래 비중은 전체의 80%를 차지하며, 여전히 가장 선호되는 자산으로 나타났다. 주요 거래로는 강남권역에 위치한 삼성물산 사옥이 있으며, 현재까지 오피스 거래 사례 중 가장 높은 평당가인 약 3,050만원 수준에 매각됐다. 그 밖에 도심권역의 The-K Twin Tower와 센트로폴리스, 강남권역의 강남N타워, 여의도권역의 SK증권, HP빌딩 등의 거래가 완료되면서 주요 3대 권역 모두 전년대비 오피스 거래량이 증가했다. 특히, 코어 오피스 자산 뿐만 아니라 공실률이 높은 오피스, 재건축을 통한 기존 용도 전환 등 밸류애드 성격의 오피스 자산 거래 또한 모두 활발하게 나타났다.
오피스 자산에 이어 두번째로 높은 비중을 차지하고 있는 물류 자산 거래 규모 역시 전년대비 70% 상승, 전체 투자 규모의 10%를 차지하며 활발한 수요가 이어졌다. 전체 물류자산 거래 중 외국계 자본에 의한 거래가 80%를 차지하며 해외 자본이 주도하고 있는 것으로 나타났으나, 최근 국내 기관 투자자의 비율 역시 꾸준히 증가하고 있다. 실제로 지난 3년 평균 국내 투자자의 물류 투자 규모는 연평균 24% 성장률을 나타냈다.
한편, 2018년 서울 내 개별 투자 규모 100억원 이상의 리테일 및 호텔 자산 거래 규모는 총 1.2조원으로 집계됐으며 전체 거래 규모의 10% 수준을 차지했다. 개인 투자자 중심의 중소형 거래가 다수를 차지했으나, 금년 남북관계 개선에 따른 방한 관광객 수 회복 등 리테일, 호텔 시장 수요의 회복세를 바탕으로 일부 기관 투자자의 호텔 자산 투자도 관찰됐다. 대표적으로 싱가포르계 자산운용사인 아센다스는 동대문에 위치한 헤리티지 호텔을 730억원 수준에 매입했다.
Figure 2: 2014-2018 국내&해외 투자자 규모 추이
Source: RCA, CBRE Research, January 2019.
* 규모 100억원 이상의 거래만 포함함
2019 투자 시장 규모 평균 수준 유지
2019년 투자 시장 거래 규모는 전년대비 다소 축소될 것으로 전망되나, 현재 거래가 진행중인 주요 A급 오피스 거래에 힘입어 지난 10년 평균 수준을 기록할 것으로 예측된다.
주요 예정 거래로는 도심권역의 써밋타워, 서울스퀘어, 스테이트타워 남산, 부영을지빌딩, 티타워, 종로타워 등이 있으며, 강남권역의 삼성생명 삼성동 빌딩, 여의도권역의 NH증권사옥 등도 금년 내 거래가 예정되어 있다.
한편, 물류 자산에 대한 투자 수요 역시 올해도 활발하게 지속될 것으로 예상되며 신규 공급 자산의 증가 및 해외 투자자의 높아진 관심으로 인해 거래 규모 역시 확대될 것으로 전망된다.
Figure 3: 2014-2018 국내&해외 투자자 규모 추이
Source: RCA, CBRE Research, January 2019.
* 규모 100억원 이상의 거래만 포함함 / 물류센터 거래는 경기도 및 인천 지역의 자산을 포함함
기준 금리 변동의 불확실성
지난 10년간 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료는 공급과 수요의 불일치로 인해 약 2% 수준 하락한 반면, 동기간 평균 단위 매매가는 45% 상승한 것으로 나타났다. 이는 저금리 조달 비용 효과 및 시장의 풍부한 유동성을 바탕으로 나타난 결과이다.
그러나 최근 2년간 국내 대출금리 움직임을 살펴볼 때 점진적인 상승이 관찰되고 있으며, 지난해 지속적으로 이어진 미국 금리 인상 기조의 여파로 지난해 11월 한국은행은 기준 금리 추가 인상을 단행했다. 다만, CBRE는 국내 경제성장률 둔화, 높은 가계부채 현황 및 미중 무역분쟁 등의 대외 불확실성 확대로 금년 내 추가 금리 인상은 제한적일 것으로 전망한다.
부동산 정책 규제 강화
한편, 최근 개인 투자자를 대상으로 시행된 대출 규제 및 임대사업자 규제, 상가임대차 보호법의 개정 등 정책 변화 또한 개인간 거래가 활발한 중소형 리테일 및 오피스 투자 시장 위축에 일부 영향을 미칠 것으로 보인다.
2019 투자 전략: 다양한 투자 전략 구현
이처럼 차입 비용 부담 증가, 정책 규제, 거래가 상승 및 수익률의 꾸준한 하락은 국내 상업용 부동산 투자 시장에서 투자 기회를 모색하는데 어려움으로 작용할 것으로 보인다. 따라서, CBRE는 향후 투자자가 구조적인 시장 변화를 활용한 장기적 투자전략과 함께 주기적인 변동에 따른 단기적 투자전략을 다양하게 고려할 것을 제안한다.
투자자는 경기 순환주기와 자산이 위치한 지역의 임대 시장의 흐름을 종합적으로 파악하여 투자 시기를 검토하는 것이 필요하다. 특히, 자산 매입 시기 뿐만 아니라 매각 시기 또한 면밀하게 검토하여 수익률 극대화 및 포트폴리오를 재편성하는 전략이 필요할 것으로 기대된다.
CBRE는 실제로 자산 매입 후 재매각시까지의 운용 기간이 기존보다 점차 짧아지는 추세를 관찰했다.
대표적으로 미국계 투자자 AEW는 씨티센터빌딩과 강남파이낸스플라자를 각각 2105년과 2016년 매입했다. 투자자는 해당 자산을 매입한 후 주요 임차인을 확보함으로써 각각의 자산 공실률을 빠르게 해소했으며, 2018년 두 자산 모두 300억원 이상의 매각 차익을 실현하며 매각에 성공했다.
한편, 밸류애드 (Value added) 전략은 지속적으로 국내 투자자에게도 확산되어 기존 코어 자산 뿐만 아니라 밸류애드 자산 매입을 통해 포트폴리오를 다양화 하는 모습이 확대되었다. 이처럼 잠재적 공실 리스크를 보유한 오피스 자산을 매입하여 리노베이션, 용도 전환 또는 재개발을 통해 자산 가치 향상 및 수익 극대화를 추구하는 전략은 앞으로도 활발히 검토될 것으로 보인다.
나아가 CBRE는 향후 구조적 변화와 맞물려 포트폴리오 다변화의 필요성이 증대될 것으로 전망한다. 대표적으로 최근 급격히 성장하고 있는 신선식품 당일배송 트렌드와 맞물려 기존 상온 물류센터 뿐만 아니라 콜드체인 물류센터에 대한 수요 역시 보다 확대될 것으로 전망된다.
한편, 아직까지 국내에서 개념이 생소한 데이터센터는 전세계적인 4차 산업혁명의 확산과 관련 산업 성장에 대한 기대로 인해 새로운 투자처로 검토가 가능할 것으로 보인다. 타 자산 대비 초기 투자 비용이 높다는 리스크가 존재하나, 큰 매각 차익을 기대하는 공격적인 성향의 투자자 뿐만 아니라 안정적인 임대 수요를 목표로 하는 코어 투자자도 모두 검토 가능할 것으로 예상된다. 실제로 일부 국내 기관 투자자의 경우 유럽 및 미국 내 데이터센터에 투자하는 사례가 다수 관찰되고 있으며, 향후 국내 데이터센터 시장이 점차 체계적으로 성장함에 따라 국내 해당 자산에 대한 투자 활동 역시 증가할 것으로 보인다.
마지막으로 기존 비주거용 자산의 투자 시장 과열과 수익률 하락은 멀티패밀리 주거시설, 학생 기숙사와 같은 임대 주택 및 주거용 자산에 대한 관심도를 높이는데 기여할 것으로 전망된다.
인구의 변화는 소형 가구에 대한 수요를 증가시켜 궁극적으로는 임대 주택에 대한 투자 수요 확대에 기여할 것으로 보인다. 실제로 SK D&D는 외국계 투자자본을 유치하여 서울 내 임대주택 개발을 시작하였으며, 이러한 기관투자자의 주거용 자산에 대한 검토는 2019년에 보다 확대될 것으로 보인다.
Figure 4: A급 오피스 수익률, 프라임급 물류센터 수익률, 5년만기 국고채 수익률
Source: CBRE Research, January 2019.
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Don Lim
Managing Director
Korea
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Claire S. Choi
Head of Research
Korea
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Jiyeon Lee
Manager
Research, Korea
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Office Sector
단기적 공실률 완화
2019년 총 약 183,000㎡의 신규 A급 오피스가 시장에 공급될 예정이다. 이는 지난 10년 평균 공급량의 61%에 해당하는 수치로, 금년 공급량의 축소는 현재의 공실률 해소에 기여할 것으로 기대된다. 다만, 2020년 예정된 대형 공급의 영향으로 금년 실질임대료의 회복세는 제한적일 것으로 보인다.
Office Sector
임대 수요 호전에 따른 실질임대료 회복
2018년 서울 A급 오피스 시장의 순흡수면적은 전년대비 80% 증가한 245,000㎡를 기록했다. 이처럼 안정적인 임대 수요가 지속됨과 동시에 높은 기준가의 신규 자산이 시장에 추가 공급됨에 따라 2018년 서울 평균 실질임대료는 2017년 대비 2.6% 증가한 것으로 나타났다. 2018년 총 323,000㎡의 신규 자산이 시장에 공급되었으며, 평균 공실률은 전년대비 0.5% point 상승한 11.1%로 집계됐다.
특히, 주요 3대 권역 가운데 강남권역 임대 시장이 눈에 띄게 활발했다. IT 및 제조업을 중심으로 2018년 수요가 활발하게 관찰됐으며, 실제로 강남권역 내 체결된 신규 임대차 계약사례 가운데 IT 업종이 차지하는 비중은 전년동기대비 23% 증가한 것으로 나타났다. 지난해 강남권역 내 총 97,000㎡의 신축 오피스 자산이 준공과 함께 공급되었음에도 불구하고, 권역 평균 공실률은 7.2%를 기록하며 2017년 대비 0.1% point 증가하는 수준에 그쳤다. 특히, 실질임대료의 경우 3.7% 증가하며 주요 3대 권역 가운데 가장 두드러진 회복세를 보였다.
Figure 5: 2017-2018 임대차 사례 업종 분석
Source: CBRE Research, January 2019.
신규 공급 축소
금년 서울 오피스 시장에는 총 약 183,000㎡의 A급 오피스가 신규 공급될 전망이다. 이는 지난해 신규 공급량의 57% 수준이며, 지난 10년 평균 공급량인 300,000㎡의 61% 수준이다. 한편, 공급 예정 자산이 모두 도심권역에 위치하고 있어 강남 및 여의도권역의 경우 현재의 공실률 감소에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다.
주요 수요 동인: 자산 유동화 및 사옥 리노베이션
CBRE의 2018년 임차인 현황 조사에 의하면, 서울 A급 오피스 시장 내 약 36%에 해당하는 면적을 대기업이 점유하고 있어 오피스 시장 내 임차 수요의 주요한 비중을 차지하는 것으로 나타났다. 최근 일부 기업의 사옥 매각 활동 및 기존 사옥 리노베이션 이슈로 인해 본사를 이전하는 움직임이 다수 관찰되고 있다. 실제로 지난 2018년 체결된 신규 임대차 계약 가운데 대기업 및 계열사가 차지하는 면적의 비중이 2017년 대비 7% point 증가한 30%로 집계됐으며, 대표적으로 국내 주요 대기업 가운데 SK와 CJ는 사옥 리노베이션 이슈로 인해 최근 본사를 이전한 것으로 조사됐다.
한편, 재무구조 개선을 위한 사옥 매각 활동에 따라 본사를 이전하는 사례도 늘고 있다. 지난해 금호아시아나그룹은 도심권역에 위치한 사옥을 매각한 후 인근 A급 오피스로 계열사별 본사를 이전하였으며, 여의도 사옥에 위치하던 메리츠종금증권도 지난해 사옥매각을 완료한 이후 2019년 1분기 내 IFC로 본사를 이전할 것으로 조사됐다. 향후 국내외 경제시장의 불안정성과 기업 체감 경기의 악화로 인해 이와 같은 기업의 사옥 매각 활동은 지속될 것으로 보이며, 이에 따른 본사 이전의 움직임도 지속적으로 나타날 것으로 전망된다.
공유오피스 수요 확대 지속
공유오피스 시장의 성장은 2017년에 이어 2018년에 더 두드러졌다. 작년 말 기준 서울 오피스 시장 내 공유오피스가 차지하는 면적은 지난 2017년 대비 80% 성장한 343,000㎡ 로 집계됐다. 특히, 전체 공유오피스 내 코워킹 스페이스가 차지하는 면적이 동기간 154% 증가한 240,000㎡ 로 나타나며, 공유오피스 시장 성장을 견인했다. 작년 주요 3대 권역 내 A급 오피스 자산에 공급된 코워킹 스페이스는 약 73,000㎡으로 전체 코워킹 스페이스 공급량의 절반 이상을 차지했다.
올해에도 공유오피스 시장의 확장 움직임은 이어질 것으로 예상되며, 서비스 업종의 임대차 수요를 견인할 것으로 보인다. 특히, JustCo와 같은 외국계 신규 브랜드 진출 및 워크플렉스 등과 같은 국내 신규 브랜드의 시장 진입 등에 힘입어 공유오피스는 2019년에도 시장 순흡수면적에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대된다. 또한, 다양해지는 임차 수요를 흡수하기 위해 특정 산업군에 특화된 공유오피스 시설이 증가할 것으로 예상된다.
2016년 이후 급속도로 확대되고 있는 국내 공유오피스 시장에 대한 우려가 일부 존재하지만, 서울 오피스 시장 내 공유오피스 비중은 약 1.4% 수준이다. 아시아 태평양 지역 주요 도시 내 공유 오피스 비중이 평균 약 2.5% 수준인 것을 감안할 때, CBRE는 서울 A급 오피스 시장 내 공유오피스의 성장은 당분간 지속될 것으로 전망한다.
Figure 6: 서울 주요 권역별 코워킹 스페이스 공급 현황
Source: CBRE Research, January 2019.
어플리케이션 기반 IT 산업의 성장
경기 침체에도 불구하고 IT 산업은 지속적인 성장세를 나타내고 있으며, IT 산업중에서도 최근 모바일 어플리케이션 시장 규모가 크게 성장하고 있다. 최근 2개년간 IT 계열의 임대차 계약사례를 조사해 본 결과, 모바일 어플리케이션 관련 업체의 신규 계약 면적은 2017년 4% 수준에서 2018년 38%로 급격히 증가한 것으로 나타났으며 대부분 인력 확대로 인한 오피스 확장 이전 수요가 많았다. 대표적인 사례로 어플리케이션 기반 음식 배달 서비스 전문업체 ‘요기요’는 지난해 강남권역 A급 미만 오피스에서 마제스타시티타워로 본사를 확장 이전했다.
한국모바일산업협회 자료에 따르면 한국 모바일 어플리케이션 시장 규모가 2020년까지 8조 5천억원 규모로 확대될 것으로 전망되기 때문에, 해당 산업군 성장에 따른 오피스 수요는 지속적으로 확대될 것으로 기대된다.
2019 임대 시장 안정세 유지
CBRE는 앞서 언급된 주요 수요 동인을 기반으로 2019년 A급 오피스 시장의 수요가 지난해와 더불어 안정세를 유지할 것으로 전망하며, 특히 공급량의 감소로 인해 평균 공실률은 금년말까지 소폭 하락세를 나타낼 것으로 예측한다. 수요의 안정세 및 공급량의 감소 효과로 실질임대료는 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 2020년 예정된 대형 공급의 영향으로 회복세는 크지 않을 것으로 보인다.
Figure 7: 2001-2019F 서울 A급 오피스 신규공급, 순흡수면적, 공실률 전망
Source: CBRE Research, January 2018.
도심권역
2019년 상반기 중으로 도심권역 내 2개의 A급 오피스가 공급될 예정이다. 써밋타워는 총 연면적 약 145,000㎡ 규모로 공급될 예정이며, 준공전 임대차 계약을 체결한 대우건설 및 BC카드가 공급 면적의 대부분을 흡수할 것으로 보인다. 또한, 오는 6월 공급예정인 서소문5지구 오피스 (연면적 약 38,000㎡) 역시 임차인 유치를 위해 활발한 준공전 마케팅을 진행하고 있는 것으로 조사됐다. 이처럼 총 신규 공급량의 약 80% 에 해당하는 면적이 공급과 동시에 해소될 것으로 전망되기 때문에 공급으로 인한 평균 공실률에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 한편, 지난해 프라임급 오피스의 공급 효과 및 임차 수요의 호전으로 인해 전년대비 3.6% 상승했던 도심권역 실질임대료 수준은 2019년 보합세를 유지할 것으로 보인다.
강남권역
금년 강남권역에는 신규 A급 오피스의 공급이 예정되어 있지 않아, 기존 보유 공실 면적의 해소에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보인다. 지난해 주요 3대 권역 가운데 실질임대료 증가율이 두드졌던 강남권역의 경우, 주요 A급 오피스 내 공실 면적 감소의 효과로 임차인에게 지급되는 인센티브의 수준이 다소 감소하는 현상이 관찰되고 있으며, 이러한 흐름은 추가 예정 공급이 없는 2019년에도 이어져 일부 임대료의 상승을 견인할 것으로 보인다. 이로 인해 기존 임차인 우위였던 시장은 점차 임차인과 임대인의 시장 내 균형이 일치해가는 양상이 나타날 것으로 전망된다. 기존 2020년 하반기 공급 예정이었던 르네상스 프로젝트는 준공 시기가 2021년 상반기로 연기된 것으로 확인되었다.
여의도권역
강남권역과 마찬가지로 여의도권역 역시 2019년 신규 A급 오피스 공급 물건이 부재하기 때문에, 권역 내 적체된 공실 면적 흡수에 기여할 것으로 보인다. 특히, 지난해 하반기 프라임 오피스 자산을 중심으로 금융계 임차인의 꾸준한 수요가 관찰되고 있기 때문에 권역 평균 공실률은 2019년 연말까지 소폭 하락할 것으로 전망된다. 다만, 2020년 권역 내 전례 없는 대형 공급이 예정되어 있어 이에 대비하는 임대인의 정서에 영향을 미칠 것으로 보이며, 공급에 따른 임차인 이탈을 방지하고 공급 전 신규 임차인 확보를 위한 실질임대료의 경쟁은 심화될 것으로 전망된다.
Figure 8: 2001-2019F 서울 A급 오피스 실질임대료 전망
Source: CBRE Research, January 2019.
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Retail Sector
리테일 기능의 증대
오피스 임대인이 자산 내 상주하는 근로자 및 방문객에게 보다 우수한 경험을 제공하기 위해 오피스 내 리테일 시설을 리노베이션하는 사례가 증가하고 있다. 이와 같은 움직임은 자산의 차별화 및 자산 가치를 향상시키는데 크게 기여할 것으로 기대된다.
Retail Sector
오피스 내 리테일 아케이드 역할 증대
전통적으로 오피스 자산 내 리테일 아케이드는 오피스 빌딩 내 근무하는 근로자의 편의를 위한 단순 보조시설로 간주되어 왔다. 그러나 최근 오피스 임대인은 그들의 자산 내 상주하는 근로자 및 방문객 모두에게 더 나은 경험을 제공하기 위해 오피스 내 리테일 시설을 리노베이션 하고 있다.
대표적으로, FKI타워, IFC타워, 그랑서울, 콩코디언타워 등 주요 자산의 임대인은 다양한 리테일 수요를 흡수하기 위해 리테일 시설 개선 작업을 진행중이다. 오피스 빌딩 내 리테일 아케이드는 자산의 차별화 및 자산 가치를 향상시킬 수 있는 요소로 그 중요성이 점차 확대되고 있다.
동시에 직원의 복지와 동기부여가 점차 강조되는 근무 환경으로 인해 일상의 대부분의 시간을 할애하는 업무공간 내 리테일 아케이드 구성 및 기능의 중요성은 더욱 더 강조될 것으로 전망된다.
특히, 임차인이 신규 임차 공간 검토 시 직원 복지 시설로써의 기능을 할 수 있는 리테일 아케이드 여부가 중요하게 작용할 것으로 보인다. 임대인은 오피스 저층부에 차별화 된 리테일 시설을 구성함으로써 자산의 차별화 및 임대 수익을 극대화 할 수 있다.
전문화 및 세분화되는 F&B
전자상거래 시장이 확대됨에도 불구하고, 온라인에서 대체 불가능한 '식사'의 경험을 제공하는 F&B 시장에 대한 수요는 앞으로도 견고할 것으로 전망된다. 동시에 경쟁이 심화되고 있는 시장의 특성상 F&B 분야는 보다 전문화 및 세분화될 것으로 보인다.
실제로 다수의 F&B 유통업체는 기존의 한식, 중식, 일식 위주의 전통적인 구성에서 벗어나 '퀴진'이나 '고메'로 평가되는 세련된 메뉴를 선보이고 있다.
신축 프라임 빌딩의 임대인은 자산의 보다 나은 이미지를 위해 이러한 업체를 유치하기 위한 움직임이 활발하다. 실제로 지난해 준공된 신규 오피스 중 하나인 센트로폴리스는 해비치 호텔 앤 리조트가 운영하는 첫번째 레스토랑을 유치했다. 강남권역의 주요 A급 신축 오피스도 미국의 유명 커피 브랜드 유치하는데 성공했으며, 2019년 중으로 매장을 오픈할 것으로 알려졌다.
주목받는 신규 상권
서울 내 다수의 오프라인 매장은 경기 침체, 전자상거래 시장의 급속한 확대, 미세먼지 대기 오염 현상 등으로 인해 고군분투하고 있으며, 이에 따라 고정 지출을 줄이는 방안을 모색하고 있다. 그러나 임대인과의 임대료 조정이 쉽지 않기 때문에 일부 가두상권 (high streets)의 공실률 증가는 불가피할 것으로 보인다.
또한, 다수의 리테일 업체는 높은 수준의 임대료를 지불해야하는 주요 상권에 플래그십 스토어 출점 검토를 지양하는 반면, 주요 상권과 인접한 신규 상권 내 출점을 확대하기 시작했다. 신규 상권의 경우, 주요 상권과 동일한 고객층 유치가 가능한 동시에 비용면에서는 보다 효율적이다.
과거 신규 상권은 접근성과 가시성에 대한 우려가 있었으나, 기술의 급속한 진화가 이런 문제를 해결하는데 긍정적인 역할을 했다. SNS 플랫폼의 사용이 증가함에 따라 가시성 면에서 혜택을 얻고 있으며, 정밀화된 지도 어플리케이션 덕택에 신규 상권 내 매장의 접근성도 향상될 수 있었다. 따라서 향후 접근성 및 가시성 보다 매장 자체의 컨텐츠나 매력의 여부가 더욱 중요해 질 것으로 예상된다.
대표적으로 ‘세로수길’은 주요 상권 중 하나인 가로수길 인근에 위치하고 있으며 최근 가장 활발한 움직임을 보이고 있는 신규 상권 중 하나이다. 가로수길의 경우, Apple Store 등 주로 대형 글로벌 브랜드의 매장이 오픈한 것과는 대조적으로 세로수길에서는 보다 트렌디하고 사용자 맞춤적인 매장의 오픈이 많았다. 실제로, 미국 스포츠 브랜드인 'Brooks Running'은 지난해 9월 세로수길에 국내 첫 매장을 오픈했으며, 아이웨어 브랜드 '젠틀 몬스터'도 복수의 매장을 세로수길에 오픈했다. 또한, '10 Corso Como Magazzini' 및 'Hips&Lips' 등 트렌디 한 브랜드의 매장이 세로수길 내 오픈 예정으로 조사됐다.
세로수길 외에도 전통적으로 외국인이 다수 거주하는 지역인 이태원 상권은 점차 한남동으로 확장 및 분화되었으며, ‘꼼데가르송 길’이 대표적인 신규 상권이다. 또한, 홍대 상권은 합정, 연남, 상수 등의 인근 지역으로 확장됐으며, 기존 청담과 압구정 일대에서 확장한 명품 브랜드 및 고급 레스토랑은 도산공원 등 인근 신규 상권으로 유입되고 있다.
이러한 신규 상권에 대한 관심은 2019년에도 지속적으로 확대될 것으로 예상된다.
주요 상권 임대료 보합세 유지
지난 2018년 주요 상권에 대한 임대 수요는 일부 감소한 반면, 오피스 건물 내 리테일 매장의 경우 상대적으로 고정적인 수요를 확보할 수 있다는 점에서 안정세를 나타냈다. 이처럼 오피스 내 리테일 시설에 대한 견고한 수요로 인해 오피스 내 리테일 아케이드의 평균 임대료는 일부 인상될 것으로 예상된다. 다만, 특정 앵커 임차인을 유치하기 위한 임대인의 인센티브 제공은 계속해서 이어질 것으로 보인다.
반면, 주요 리테일 상권에서는 임대인이 기대하는 임대료의 수준과 임차인이 기대하는 임대료 수준 간 격차가 당분간 존재할 것으로 예상된다. 임대인은 임대료 하향 조정을 꺼리는 반면, 임차인은 매출 감소에 따른 지출을 보완하기 위해 임대 비용을 절감할 것으로 보인다. 또한, 임차인의 경우 매출 감소 리스크를 줄이기 위해 최소 보장 임대료 구조보다 매출 기반 임대료 구조를 선호할 것으로 예상된다. 따라서, 주요 상권의 전반적인 임대료 수준은 보합세를 유지할 것으로 전망되나 일부 수요가 집중되는 주요 상권의 경우 일부 상승할 것으로 보인다.
한편, 임대인과 임차인 간의 기대하는 임대료 수준의 차이가 지속됨에 따라, 향후 주요 상권의 공실 리스크는 다소 증가할 것으로 예상된다. 그러나 주요 상권에 대한 잠재 수요는 여전히 존재하기 때문에, 임대료와 같은 요건이 충족될 경우 이러한 리스크는 해소될 수 있을 것으로 보인다.
Figure 9: 2013-2018 주요 상권 공실률
Source: KOSIS, CBRE Research, January 2019.
위험 및 기회 요인
2018년 7월 실시된 52시간 근무제의 도입은 오피스 근로자의 근무 시간 축소로 오피스 내 리테일 매출에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됐다. 그러나 주요 리테일 매장의 경우 축소된 근무 시간만큼 늘어난 여가 시간으로 소비자의 이용이 증가함에 따라 해당 정책의 혜택을 받기도 했다.
Figure 10: 2014-2018 가구당 월평균 가계수지
Source: Korea Appraisal Board, CBRE Research, January 2019.
따라서, CBRE는 집객 효과가 높은 우량 임차인을 유치하려는 오피스 임대인 간의 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상하며, 이로 인해 렌트프리와 같은 임차인 인센티브 경쟁도 심화될 것으로 전망한다.
또한, 최저임금 상향 조정 역시 금년 리테일 임대 수요에 영향을 미칠 것으로 보인다. 최저임금 상승으로 개인의 소비력이 증가하면서 리테일 매출 증가를 견인할 수 있지만 반면 리테일 매장의 인건비를 포함한 운영 지출이 증가하는 위험 요인이 존재한다.
한편, 지난해 이어진 남북관계 개선과 한반도 긴장 완화에 따라 방한 외국인 관광객 및 비지니스 여행객 수의 증가는 유통시장에 지속적으로 도움이 될 것으로 보인다. 실제로 2018년 외국인 관광객 수치는 전년대비 15% 증가했으며, 동기간 면세점 매출은 30% 이상 증가한 것으로 나타났다. 대표적으로 명동과 같은 주요 관광 상권은 중국인 관광객 수의 회복으로 큰 혜택을 받았다.
Figure 11: 2015-2018 소매업태별 판매액, 소비자물가지수(2015=100)
Source: KOSIS, CBRE Research, January 2019.
마지막으로, 임대인은 최근 '상업용건물임대차보호법' 개정으로 임차인의 임대차 갱신청구권이 5년에서 10년으로 확대된 것에 유의하여 보다 선별적인 검토를 통해 임차인을 유치할 필요성이 증대될 것으로 보인다.
연락처
Andy Park
Executive Director, Advisory & Transaction Services
Korea
[email protected]
Claire S. Choi
Head of Research
Korea
[email protected]
Jay Lee
Analyst
Research, Korea
[email protected]
Logistics Sector
구조적 변화로 인한 수요의 다양화
지난 2018년 물류 투자 시장 규모는 2017년 대비 약 70 % 증가한 1조 2천억원을 기록했다. 금년에도 물류자산에 대한 견고한 수요와 신규 자산의 대규모 공급으로 인해 국내외 투자자의 투자 수요를 지속적으로 유인할 것으로 전망된다.
Logistics Sector
물류센터 수요의 다변화
2018년 전자 상거래 매출 규모는 전년도에 이어 20 % 이상의 양적 성장을 기록했다. 금년에는 관련 업계의 경쟁이 치열해짐에 따라 양적 성장보다는 질적 성장이 더 많이 이루어질 것으로 보인다. 전통적인 전자 상거래 업체 뿐 아니라 국내 대기업 또한 온라인 사업을 확대함에 따라 대기업의 니즈에 맞는 대규모 물류센터에 대한 수요도 증가했다.
실제로 신세계는 온라인 전용 물류 센터인 'NE.O (Next generation Online Store)'를 구축했으며, 롯데는 ‘메가 허브 물류 터미널’ 건설에 3,000억원 이상을 투자할 계획으로 알려졌다.
이와 같은 자산의 대부분은 자가 사용을 위한 목적이지만, 이러한 공급의 증가는 전반적인 국내 물류 시장을 확대하고 물류 시설의 표준을 높이는데 기여하고 있다. 향후 현대적 물류 자산이 기존 자산과 더욱 차별화 됨에 따라 우수한 자산에 대한 경쟁은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
또한 다양한 지역의 1일 배송 물류 증가 및 배송 물품의 다변화로 인해 유통업체는 보다 적극적으로 서울과 인접한 물류센터를 물색하고 있다.
경기 동남권에 위치한 이천과 용인은 상대적으로 낮은 임대료와 우수한 고속도로 접근성으로 인해 여전히 선호도가 높은 지역이다. 한편, 서울과 인접한 경기 서부권의 김포, 북동부권의 남양주 지역은 제 2의 물류센터 지역으로 수요가 증가하고 있다.
2019 공급 전망
2018년에는 약 140만 제곱미터 규모의 신규 A급 물류센터가 시장에 공급되었다. 특히, 지난해 4월에 완공된 화성 동탄 물류 단지는 2018 년 신규 공급 물량의 절반을 차지하는 대형 공급으로 조사되었다.
금년에는 약 200만 제곱미터 규모의 신규 공급이 예상된다. 작년 대형 공급 추세에 이어 금년에도 대규모 단지 형태로 개발되는 물류센터가 증가함에 따라 물류 자산의 평균 크기도 커질 것으로 예상한다. 충분한 임대 수요와 기존 산재되어 있는 물류 센터를 하나로 통합하고자 하는 기업의 니즈로 인해 국내 대형 물류 단지의 실현 가능성은 높아지고 있다.
Figure 12: 수도권 A급 물류센터 공급 현황
Source: CBRE Research, January 2019.
2019년 신규 공급량의 거의 절반 수준이 경기도 동남부 이천과 용인에 공급될 예정이며, 경기 서부 안산과 고양에도 대규모 공급이 예정되어 있다.
Figure 13: 주요 신규 공급 추이
Source: CBRE Research, January 2019.
신규 자산은 컴퓨터 시스템을 통합하여 보다 선진화 되면서 높은 사용자 편의성을 제공한다. 대표적인 예로 풀필먼트 센터는 재고 관리에서 포장, 라스트 마일 배송, 반품 등 물류 서비스의 모든 단계를 제공하는 통합 물류 서비스 센터를 의미하며, 국내에서는 그 개념이 아직 생소한 초기 단계이다. 전통적인 3PL 업체가 B2B 중심이었다면 풀필먼트 센터는 B2C 중심으로 운영되며, 현재 국내에선 소수의 신생 기업이 주도하고 있다. 최근 쿠팡은 소프트 뱅크로부터 20억 달러를 투자받아 풀필먼트 센터 구축에 투자할 것으로 알려졌다.
한편, 서울과 근접한 물류 센터에 대한 수요는 높은것에 비해, 해당 지역 내 대규모의 물류 센터 공급이 가능한 토지는 부족한 실정이다. 또한, 물류 센터 개발이 주변 시설 및 환경에 끼치는 영향 및 거주민 반발 등에 따라 물류 개발 지역의 내 인증 절차가 점점 강화되고 있어, 이는 향후 신규 공급을 일부 제한하는 요인으로 작용할 것이다.
콜드체인 물류센터 수요 급증
1인 가구 증가와 같은 인구 통계의 구조적 변화는 신선식품 배송 서비스 확대를 가속화하고 있다. 우수한 품질의 신선한 먹거리를 원하는 시간에 배송을 원하는 받기 원하는 수요가 커짐에 따라 전자상거래 업체는 해당 사업에 집중하고 있다.
신선식품 배송업계 선두주자 중 하나인 마켓컬리는 서울 지역을 중심으로 냉동냉장 유통 물류 센터를 임대함으로써 적극적으로 물류 역량을 확대하고 있다. GS 홈쇼핑이나 쿠팡과 같은 다양한 업체 또한 신선식품 유통에 진출함에 따라 냉동냉장 물류에 대한 수요는 더욱 늘어날 전망이다.
이같은 수요의 증가는 냉동냉장 물류시설 개발 증가로 이어질 것이다. 실제로 최근 신규 공급되는 자산의 대부분이 상온시설과 냉동냉장시설이 혼합된 자산으로 개발되고 있다. 2018 년 4분기에 공급된 4개의 신축 자산 모두 상온 및 냉장시설이 혼합된 물류센터로 확인됐다.
물류센터 개발의 증가에도 불구하고 현대식 냉동냉장 물류센터의 공급은 여전히 부족하다. 기존 냉동냉장 물류센터는 주로 냉장식품을 전문으로 취급하는 3PL 업체가 직접 소유하고 사용하는 사례가 대부분이며, 유통 과정 전체에 기여하는 콜드체인 물류센터의 기능보다는 단순한 물류 보관 기능만을 제공한다.
따라서, 현대식 콜드 체인 물류 시설의 개발 경험이 부족한 국내 시장에서 이러한 냉동냉장 물류센터를 개발하고자 하는 투자자의 경우 전문가로부터의 조언이 요구된다.
수도권 평균 임대료 소폭 상승
2019년 수도권 물류센터의 평균 임대료는 안정된 임차 수요와 현대식 자산의 공급의 영향으로 일부 상승할 것으로 전망된다.
특히, 안산이나 고양과 같이 서울과의 근접성이 뛰어나고 공급이 희소한 지역의 경우 임대료 프리미엄이 기대된다. 그러나 2019년 예상 공급량의 44 %가 전체 평균 임대료 대비 낮은 수준을 나타내는 수도권 남부 지역에 집중되어 있기 때문에 신규 공급으로 인한 평균 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상된다.
Figure 14: 2008-2019F 수도권 A급 물류센터 평균 명목임대료 전망
Source: CBRE Research, January 2019.
* 2017년 1분기 이후 물류 표본재설계에 따른 표본구성 및 평균임대료 산정방식의 변화로 일부 시계열적 해석시 유의 필요
한편, 물류 투자 시장은 지난 2018년 1조 2천억원 규모로 2017년 대비 약 70 % 성장했다. 특히, 2018년 하반기 거래된 화성 동탄 물류 단지는 6,410억원에 매각되며 물류자산 단일 거래 중 가장 큰 규모로 기록됐다. 2019년 물류 시장은 견고한 임대 수요와 신규 자산의 대규모 공급으로 인해 국내외 투자자의 투자 수요를 지속적으로 유인할 것으로 전망된다. 올해 예정된 주요 거래로는 싱가폴계 투자자가 보유한 물류 포트폴리오가 있으며, 해당 포트폴리오는 경기 이천 및 평택 등에 위치한 총 8개의 물류센터로 구성되어 있다.
일부 국내 자산운용사의 경우 직접 부지를 매입하여 물류센터를 개발하는 사례도 증가하고 있으며, 건설부터 매각까지 전 과정에 활발하게 참여하고 있다.
2019년 프라임급 물류자산의 평균 수익률은 현대식 신축 자산에 대한 매입 경쟁 심화 및 금리 인상의 불확실성 등으로 다소 감소할 것으로 전망된다.
Figure 15: 2008-2019F 수도권 프라임급 물류센터 평균 명목수익률 전망
Source: CBRE Research, January 2019.
연락처
Jihyun Lee
Director, Capital Markets
Korea
[email protected]
Claire S. Choi
Head of Research
Korea
[email protected]
Jay Lee
Analyst
Research, Korea
[email protected]
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