임대 수요 호전에 따른 실질임대료 회복

2018년 서울 A급 오피스 시장의 순흡수면적은 전년대비 80% 증가한 245,000㎡를 기록했다. 이처럼 안정적인 임대 수요가 지속됨과 동시에 높은 기준가의 신규 자산이 시장에 추가 공급됨에 따라 2018년 서울 평균 실질임대료는 2017년 대비 2.6% 증가한 것으로 나타났다. 2018년 총 323,000㎡의 신규 자산이 시장에 공급되었으며, 평균 공실률은 전년대비 0.5% point 상승한 11.1%로 집계됐다.

특히, 주요 3대 권역 가운데 강남권역 임대 시장이 눈에 띄게 활발했다. IT 및 제조업을 중심으로 2018년 수요가 활발하게 관찰됐으며, 실제로 강남권역 내 체결된 신규 임대차 계약사례 가운데 IT 업종이 차지하는 비중은 전년동기대비 23% 증가한 것으로 나타났다. 지난해 강남권역 내 총 97,000㎡의 신축 오피스 자산이 준공과 함께 공급되었음에도 불구하고, 권역 평균 공실률은 7.2%를 기록하며 2017년 대비 0.1% point 증가하는 수준에 그쳤다. 특히, 실질임대료의 경우 3.7% 증가하며 주요 3대 권역 가운데 가장 두드러진 회복세를 보였다.

Figure 5: 2017-2018 임대차 사례 업종 분석

Source: CBRE Research, January 2019.

신규 공급 축소

금년 서울 오피스 시장에는 총 약 183,000㎡의 A급 오피스가 신규 공급될 전망이다. 이는 지난해 신규 공급량의 57% 수준이며, 지난 10년 평균 공급량인 300,000㎡의 61% 수준이다. 한편, 공급 예정 자산이 모두 도심권역에 위치하고 있어 강남 및 여의도권역의 경우 현재의 공실률 감소에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다.

주요 수요 동인: 자산 유동화 및 사옥 리노베이션

CBRE의 2018년 임차인 현황 조사에 의하면, 서울 A급 오피스 시장 내 약 36%에 해당하는 면적을 대기업이 점유하고 있어 오피스 시장 내 임차 수요의 주요한 비중을 차지하는 것으로 나타났다. 최근 일부 기업의 사옥 매각 활동 및 기존 사옥 리노베이션 이슈로 인해 본사를 이전하는 움직임이 다수 관찰되고 있다. 실제로 지난 2018년 체결된 신규 임대차 계약 가운데 대기업 및 계열사가 차지하는 면적의 비중이 2017년 대비 7% point 증가한 30%로 집계됐으며, 대표적으로 국내 주요 대기업 가운데 SK와 CJ는 사옥 리노베이션 이슈로 인해 최근 본사를 이전한 것으로 조사됐다.

한편, 재무구조 개선을 위한 사옥 매각 활동에 따라 본사를 이전하는 사례도 늘고 있다. 지난해 금호아시아나그룹은 도심권역에 위치한 사옥을 매각한 후 인근 A급 오피스로 계열사별 본사를 이전하였으며, 여의도 사옥에 위치하던 메리츠종금증권도 지난해 사옥매각을 완료한 이후 2019년 1분기 내 IFC로 본사를 이전할 것으로 조사됐다. 향후 국내외 경제시장의 불안정성과 기업 체감 경기의 악화로 인해 이와 같은 기업의 사옥 매각 활동은 지속될 것으로 보이며, 이에 따른 본사 이전의 움직임도 지속적으로 나타날 것으로 전망된다.

공유오피스 수요 확대 지속

공유오피스 시장의 성장은 2017년에 이어 2018년에 더 두드러졌다. 작년 말 기준 서울 오피스 시장 내 공유오피스가 차지하는 면적은 지난 2017년 대비 80% 성장한 343,000㎡ 로 집계됐다. 특히, 전체 공유오피스 내 코워킹 스페이스가 차지하는 면적이 동기간 154% 증가한 240,000㎡ 로 나타나며, 공유오피스 시장 성장을 견인했다. 작년 주요 3대 권역 내 A급 오피스 자산에 공급된 코워킹 스페이스는 약 73,000㎡으로 전체 코워킹 스페이스 공급량의 절반 이상을 차지했다.

올해에도 공유오피스 시장의 확장 움직임은 이어질 것으로 예상되며, 서비스 업종의 임대차 수요를 견인할 것으로 보인다. 특히, JustCo와 같은 외국계 신규 브랜드 진출 및 워크플렉스 등과 같은 국내 신규 브랜드의 시장 진입 등에 힘입어 공유오피스는 2019년에도 시장 순흡수면적에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대된다. 또한, 다양해지는 임차 수요를 흡수하기 위해 특정 산업군에 특화된 공유오피스 시설이 증가할 것으로 예상된다.

2016년 이후 급속도로 확대되고 있는 국내 공유오피스 시장에 대한 우려가 일부 존재하지만, 서울 오피스 시장 내 공유오피스 비중은 약 1.4% 수준이다. 아시아 태평양 지역 주요 도시 내 공유 오피스 비중이 평균 약 2.5% 수준인 것을 감안할 때, CBRE는 서울 A급 오피스 시장 내 공유오피스의 성장은 당분간 지속될 것으로 전망한다.

Figure 6: 서울 주요 권역별 코워킹 스페이스 공급 현황

Source: CBRE Research, January 2019.

어플리케이션 기반 IT 산업의 성장

경기 침체에도 불구하고 IT 산업은 지속적인 성장세를 나타내고 있으며, IT 산업중에서도 최근 모바일 어플리케이션 시장 규모가 크게 성장하고 있다. 최근 2개년간 IT 계열의 임대차 계약사례를 조사해 본 결과, 모바일 어플리케이션 관련 업체의 신규 계약 면적은 2017년 4% 수준에서 2018년 38%로 급격히 증가한 것으로 나타났으며 대부분 인력 확대로 인한 오피스 확장 이전 수요가 많았다. 대표적인 사례로 어플리케이션 기반 음식 배달 서비스 전문업체 ‘요기요’는 지난해 강남권역 A급 미만 오피스에서 마제스타시티타워로 본사를 확장 이전했다.

한국모바일산업협회 자료에 따르면 한국 모바일 어플리케이션 시장 규모가 2020년까지 8조 5천억원 규모로 확대될 것으로 전망되기 때문에, 해당 산업군 성장에 따른 오피스 수요는 지속적으로 확대될 것으로 기대된다.

2019 임대 시장 안정세 유지

CBRE는 앞서 언급된 주요 수요 동인을 기반으로 2019년 A급 오피스 시장의 수요가 지난해와 더불어 안정세를 유지할 것으로 전망하며, 특히 공급량의 감소로 인해 평균 공실률은 금년말까지 소폭 하락세를 나타낼 것으로 예측한다. 수요의 안정세 및 공급량의 감소 효과로 실질임대료는 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 2020년 예정된 대형 공급의 영향으로 회복세는 크지 않을 것으로 보인다.

Figure 7: 2001-2019F 서울 A급 오피스 신규공급, 순흡수면적, 공실률 전망

Source: CBRE Research, January 2018.

도심권역

2019년 상반기 중으로 도심권역 내 2개의 A급 오피스가 공급될 예정이다. 써밋타워는 총 연면적 약 145,000㎡ 규모로 공급될 예정이며, 준공전 임대차 계약을 체결한 대우건설 및 BC카드가 공급 면적의 대부분을 흡수할 것으로 보인다. 또한, 오는 6월 공급예정인 서소문5지구 오피스 (연면적 약 38,000㎡) 역시 임차인 유치를 위해 활발한 준공전 마케팅을 진행하고 있는 것으로 조사됐다. 이처럼 총 신규 공급량의 약 80% 에 해당하는 면적이 공급과 동시에 해소될 것으로 전망되기 때문에 공급으로 인한 평균 공실률에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 한편, 지난해 프라임급 오피스의 공급 효과 및 임차 수요의 호전으로 인해 전년대비 3.6% 상승했던 도심권역 실질임대료 수준은 2019년 보합세를 유지할 것으로 보인다.

강남권역

금년 강남권역에는 신규 A급 오피스의 공급이 예정되어 있지 않아, 기존 보유 공실 면적의 해소에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보인다. 지난해 주요 3대 권역 가운데 실질임대료 증가율이 두드졌던 강남권역의 경우, 주요 A급 오피스 내 공실 면적 감소의 효과로 임차인에게 지급되는 인센티브의 수준이 다소 감소하는 현상이 관찰되고 있으며, 이러한 흐름은 추가 예정 공급이 없는 2019년에도 이어져 일부 임대료의 상승을 견인할 것으로 보인다. 이로 인해 기존 임차인 우위였던 시장은 점차 임차인과 임대인의 시장 내 균형이 일치해가는 양상이 나타날 것으로 전망된다. 기존 2020년 하반기 공급 예정이었던 르네상스 프로젝트는 준공 시기가 2021년 상반기로 연기된 것으로 확인되었다.

여의도권역

강남권역과 마찬가지로 여의도권역 역시 2019년 신규 A급 오피스 공급 물건이 부재하기 때문에, 권역 내 적체된 공실 면적 흡수에 기여할 것으로 보인다. 특히, 지난해 하반기 프라임 오피스 자산을 중심으로 금융계 임차인의 꾸준한 수요가 관찰되고 있기 때문에 권역 평균 공실률은 2019년 연말까지 소폭 하락할 것으로 전망된다. 다만, 2020년 권역 내 전례 없는 대형 공급이 예정되어 있어 이에 대비하는 임대인의 정서에 영향을 미칠 것으로 보이며, 공급에 따른 임차인 이탈을 방지하고 공급 전 신규 임차인 확보를 위한 실질임대료의 경쟁은 심화될 것으로 전망된다.

Figure 8: 2001-2019F 서울 A급 오피스 실질임대료 전망

Source: CBRE Research, January 2019.

연락처