Executive Summary


경제

  • 2019년에 이어 2020년에도 한국 경제의 저성장은 좀처럼 개선되지 않을 것으로 전망된다. CBRE는 낮은 물가상승률 및 금리를 바탕으로 일부 경기 사이클의 회복 기조와 함께 올해 성장률은 2019년보다 소폭 개선된 2.1% 수준일 것으로 전망한다.
  • 2020년 기준금리 변동폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 한국은행은 올해 경기 회복세에 대한 일부 기대감과 함께 금리인하 속도조절을 시도하였다. 미국 연준의 금리 동결 기조 유지와 정부의 강력한 부동산 시장 안정화 의지에 따라 추가 금리 인하는 쉽지 않을 것으로 보인다.
  • 경기 불황 및 수출부진에 따른 제조업 고용악화로 금년도 취업자 증가수는 작년 증가수 대비 60~85% 수준으로 하향 전망되며, 전년도와 동일하게 고령층 및 단기근로자 중심으로 증가될 것으로 예상된다. 미약한 경기 회복세에 따라 2020년 고용시장 개선은 제한적일 전망이다.

 

오피스

  • 2019년 공급량 대비 약 3배 이상 총 증가한 약 730,000㎡의 대규모 신규 오피스 자산이 강남권역을 제외한 도심권역과 여의도권역을 중심으로 공급되면서, 해당 지역 및 서울 전체의 평균 공실률이 단기적으로 급증할 것으로 전망된다.
  • 신규 공급으로 인한 업그레이드 수요를 바탕으로 서비스, 금융, 제조 및 IT 등 다양한 산업군에서 업무 효율성 개선을 위한 통합 이전 움직임 등이 예상되면서 2020년 A급 오피스 시장의 순흡수면적은 전년과 유사한 수준을 나타낼 것으로 전망된다. 경기 둔화에 따른 일부 제조업 산업군의 임대 수요 위축 가능성에 대한 우려가 존재하나, 실제 임대 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.
  • 2019년 서울 A급 오피스 평균 실질임대료는 전년 대비 약 2% 상승하며 2017년부터 꾸준한 상승세가 관찰되었다. 2020년 권역 평균 실질임대료의 경우 도심 및 강남권역에서 소폭 상승할 것으로 기대되나, 여의도권역에서 다소 하락하여 서울 전체의 실질임대료는 보합세를 보일 것으로 전망한다.

 

리테일

  • 온라인 리테일 판매 비중은 지속적으로 확대되고 있으나, 잠재 고객의 흥미 유발, 로열티 확보 및 브랜드 아이덴터티 구축을 위해 여전히 오프라인은 필수적인 요소이다. 오프라인 시장은 매장의 대형화, 체험형 요소 구축, 특정 소비군을 위한 전문성 강화 및 Pop-up 매장 기능의 확대 등을 통해 점점 더 다각화 될 전망이다. 이는 무엇보다도 사회 인구 구조적 변화에 따른 소비자의 변화에 따라 주도되고 있다.
  • 소셜 네트워크 서비스 및 매핑 응용 프로그램의 발전과 더불어 메인 상권에 비해 상대적으로 저렴한 임대료는 작년에 이어 올해도 기존 메인에서 일부 벗어난 2차 상권의 확대를 지속시킬 것으로 보인다. 한편, 최근 레트로 열풍은 을지로, 문래, 성수 등을 중심으로 낙후된 상권에 다시 활력을 불어넣고 있다.
  • 쇼핑몰이나 대형마트와 같은 전통적인 리테일 시장은 매년 마이너스 성장을 기록하며 판매 부진에 고전하고 있다. 운영자는 판매를 늘리기 위해 자체 브랜드 개발, 단일 앵커 임차인 확보, 자산의 브랜딩화 및 플로어 플랜 변경 등과 같이 다양한 시도를 지속하고 있으며 금년에도 이러한 추세는 계속될 것으로 보인다.

 

물류

  • 지난해에는 고양, 안산, 부천 등과 같이 기존 A급 물류센터가 상대적으로 덜 밀집된 지역 내 공급이 활발하게 관찰된 반면, 금년에는 이천과 용인, 안성 등 수도권 남부지역을 중심으로 사상 최대 규모의 신규 공급이 예상된다. 개발 허가 요건 축소, 개발 가능 부지의 희소성, 물류센터 개발의 부정적인 이미지 및 각종 민원으로 인해 향후 해당 지역의 신규 공급은 점차 줄어들 것으로 예상된다.
  • 신규공급의 증가와 함께 공급되는 자산의 크기가 점차 대형화되면서 공실 리스크 해소를 위해 임대인은 임차인에게 기존의 수도권 내 물류시장에서는 일반적으로 제공되지 않았던 무상임대기간을 제공하는 추세이다. 이같은 현상은 추후 단기적인 공급 과잉 우려가 해소될 때까지 이어질 것으로 전망되며, 동시에 준공전 공실 리스크를 해소하기 위한 사전 임차인 확보는 매우 중요한 역할을 할 것으로 보인다.
  • 2019년 수도권 내 물류 시설 투자 거래 규모는 전년도 대비 두배 가까이 증가하며 역대 최대 규모인 약 2조원을 기록하였다. 물류 자산의 거래가는 지속적인 상승세를 나타내고 있으며, 이는 평균 수익률 저하로 이어질 전망이다. 충분한 자본을 토대로 개발단계부터 참여하거나 해외 물류 자산에 대한 투자 검토를 확대하는 국내 투자자가 증가할 것으로 전망한다.

 

투자

  • 작년 서울 상업용 부동산 거래 시장은 역대 최고 규모를 기록했던 2018년대비 25% 증가한 16조원 수준으로 집계되며 기록을 또 다시 경신했다. 금년 투자 시장 규모는 2019년 대비 일부 축소될 것으로 전망되나, 주요 A급 오피스 및 물류 시설 거래가 올해 내 종결될 것으로 예상됨에 따라 지난 5년 평균 수준인 약 10조 이상의 규모를 기록할 것으로 기대된다.
  • 한은의 저금리 기조와 동시에 세계 경제의 불확실성 증대로 인한 주식 시장의 불안정성은 개인 투자자로 하여금 부동산과 같은 대체 투자 시장에 대한 관심도를 높이는데 기여하고 있다. 더불어 정부가 일반 국민의 자산증식 및 시중 유동성 흡수를 위해 금년부터 공모 시장에 대한 규제 완화 및 세제 혜택 제공 등 적극적인 활성화 방안을 제시하면서 2020년 공모 시장은 빠르게 확대될 것으로 보인다.
  • 기존 투자 자산의 수익률 감소와 인구, 사회 및 산업 구조의 변화에 따라 저온 물류센터, 데이터센터, 임대주택 등과 같은 새로운 투자처에 대한 투자 수요가 확대될 전망이다. 또한, 국내 투자자의 활발한 해외 투자 활동은 작년에 이어 금년에도 지속될 전망이며 기존 안정된 오피스 자산을 중심으로 이뤄졌던 포트폴리오 구성도 물류센터, 호텔 등으로 다각화될 것으로 보인다.