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Executive Summary


  • COVID-19 대유행은 여러 사회구조적 변화를 가속화하면서 온라인을 통한 상품 및 신선식품의 구매나 유통업체의 적극적인 온라인 판매 플랫폼 구축 및 확장 등과 같은 새로운 트렌드를 촉진하였고 이는 결국 금년 수도권 물류 수요의 급증으로 이어졌다.

  • 금번 스페셜 리포트에서는 수도권 내 주요 A급 물류센터 75개를 대상으로 실제 사용하는 임차인들에 대한 산업군, 사용 규모, 선호 자산의 물리적인 특징 및 위치 그리고 임차인의 국적에 대한 면밀한 파악을 통해 수도권 물류시장 내 수요의 펀더멘털을 전반적으로 이해하고 그에 따른 주요 수요 동인의 특징을 파악함으로써 현재 아시아 태평양 지역 내 가장 높은 선호도를 보이고 있는 물류자산에 대한 투자를 검토하는 투자자에게 종합적인 시장 개요를 제공하고자 한다.

  • 수도권 A급 물류센터 임차인 현황 조사 결과, 삼자물류(3PL)와 이커머스(E-commerce)가 각각 50.2%, 24.6%로 전체 수도권 A급 물류센터 임대 면적의 약 ¾를 사용하는 것으로 조사되면서 물류 임대차 시장의 가장 큰 수요 동인으로 나타났다.

  • 서울과의 직선거리를 기준하여, 고양, 김포, 남양주, 부천 등 반경 30km 이내 권역은 신속한 배송을 필요로 하는 이커머스의 임차 수요가 가장 두드러졌다. 전체 면적의 65% 이상을 이커머스가 차지하였으며, 다수의 센터에서 초대형 면적을 임차하는 모습을 보였다. 반면, 남부의 용인 및 이천을 포함한 31~60km 반경의 구간에서는 3PL 업체들이 약 64%의 면적을 차지하고 있다.

  • 임차인의 면적별 선호도를 살펴본 결과, 약 2,000평 (6,600㎡) 이하의 면적을 사용하고 있는 임차인의 수가 가장 많았으며, 사용면적의 크기가 커질수록 그 수는 전반적으로 감소하는 흐름이 관찰됐다. 그러나 사용면적이 약 20,000평 (66,000㎡) 이상일 경우, 대형 면적을 선호하는 이커머스의 수요가 오히려 크게 증가하면서 해당 면적을 사용하는 임차인 수의 비중이 크게 증가했다.

  • 물류센터의 준공 시점에 따라서도 임차인 산업군별 선호도의 차이가 관찰됐다. 준공연도가 5년을 초과하는 자산에서는 3PL이 절반 이상 (56%) 을 차지하는 반면, 이커머스 임차인은 단지 9.5% 수준만을 차지했다. 반면, 최근 5년 이내 지어진 자산들의 경우 3PL 뿐 아니라 이커머스 임차인의 사용면적이 각각 48%, 35%를 차지하면서 이커머스 및 3PL 사용자들의 대형 규모의 최신 자산에 대한 수요가 증가하고 있는 것을 확인할 수 있었다.

  • 수도권 물류시장의 공급 및 수요 펀더멘털에 대한 종합적인 이해를 바탕으로 물류센터의 실수요자에 대한 심도 있는 이해는 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 리스크를 최소화할 수 있다. 물류센터의 입지, 규모, 준공연도 등을 고려하여 타깃 임대료 및 임차인에 대해 고려할 수 있으며 반대로 잠재 임차인 산업군이 선호하는 물류센터의 사용 면적 및 사용 목적에 대한 이해를 바탕으로 임대인은 보다 효율적으로 물류 자산의 운영이 가능하며 최적화 된 임대 수익 실현이 가능하다.


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