보도 자료
CBRE 코리아 “견고한 임대료 성장 지속되는 가운데, 2018년 이후 최저 분기별 투자 규모 관찰”
호텔 부분을 제외한 섹터 전반에서 거래 규모 소폭 감소… 섹터별 비중은 작년과 유사
2023 년 02 월 20 일
- 호텔 부분을 제외한 섹터 전반에서 거래 규모 소폭 감소… 섹터별 비중은 작년과 유사
2023년 2월 20일 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 20일 발표한 ‘2022년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2022년 4분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 약 38% 감소한 2조 6,645억원으로 집계되면서, 2022년 총 거래 규모는 18조 4,367억원을 기록, 2021년까지 4년 연속 상승세를 보였던 투자 규모는 전년 대비 약 12% 감소한 것으로 나타났다. 특히 상반기 대비 하반기 거래량이 약 40% 하락하면서 역 캐리 현상 및 유동성 위기의 영향이 두드러지게 관찰됐다.
호텔 부분을 제외한 섹터 전반에서 거래 규모가 소폭 감소하면서 섹터별 비중은 작년과 유사하게 나타났다. 호텔 자산은 4분기에 약 610억원 규모가 거래되었으며 2022년 전체 투자 규모는 전년 대비 약 5% 상승한 것으로 조사됐다. 오피스 자산 거래는 1조 5,208억원으로 전체 규모의 약 57%를 차지했으며, 리테일 자산은 약 2,591억원으로 전체의 10%에 해당하는 비중을 보였다. 4분기 수도권 물류 자산의 거래 규모는 8,235억원 수준으로 2022년 총 규모는 3조 1,537억원으로 집계됐으며, 섹터 중 유일하게 하반기 거래량이 상반기 대비 증가한 것으로 파악됐다.
금번 분기 기준 서울 3대 권역 A급 오피스시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 -0.1%p 하락한 1.2%를 기록하며 보합세를 나타냈다. 특히 강남권역의 높은 임대료를 피해 도심권역으로 이전하는 기업들이 증가하면서 도심권역은 4분기 주요 권역 중 가장 높은 순 흡수면적을 기록하며 공실률은 전 분기 대비 -0.6%p 하락한 1.4%를 기록했다. 이외에도 프라임급 자산의 공실 면적을 Flight-to-quality 수요가 흡수하는 등 견고한 임차 수요가 나타났다.
한편, 2022년 4분기 물류시장에는 14개의 신규 A급 물류센터가 총 115만 2,095 제곱미터의 규모로 수도권의 다양한 지역에 공급됐다. 2022년 수도권에 신규 공급된 A급 물류센터 규모는 총 304만 9,000제곱미터로 이는 기존 2022년 전체 예상 공급량의 64% 수준으로 일부 개발의 준공 지연이 있었으나, 2022년 말 기준 대다수의 공사가 활발한 것으로 파악되며 올해 신규 공급량에 기여할 것으로 분석했다.
리테일의 경우 가두상권은 전반적으로 높은 공실과 부진한 임대료 성장, 내수 부진으로 매출 하락이 이어진 반면, 명동 상권의 경우 아디다스 등 글로벌 브랜드의 초대형 매장 오픈 및 임대차 활동에 힘입어 스포츠 패션 중심의 전문화된 상권으로 재편되며 활기를 되찾는 모습을 보였다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “지속되는 기준금리 상승 압박에도 2022년 4분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 전 분기 대비 소폭 상승한 4.2%를 기록했다”며, “매도‧매수자간의 기대가격 불균형이 계속됨에 따라 실제 거래 종결로 이어지는 규모는 당분간 제한적일 것으로 보이며 점차 많은 투자자들이 장기보유 전략을 취할 것으로 예상되어, 자산성격에 따라 수익률 폭도 상이할 것으로 전망한다”고 말했다. 또한 “오피스 시장에서의 신규 공급 자산에 대한 선임차 활동이 작년부터 활발히 진행되는 점을 감안할 시, 금년 신규 공급의 대부분 2024년 상반기 이내 빠르게 안정화 될 것으로 보이며, 이러한 서울 A급 오피스 시장의 지속된 수급 불균형으로 올해도 공실률은 최저 수준을 유지할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.
2023년 4분기 분야별 상업용 부동산 시장 결산은 아래와 같다.
오피스 시장
명목임대료는 전 권역에서 증가하며 1.6% 상승하는 가운데, 타 권역 대비 높은 수준의 인센티브가 제공됐던 도심권역에서 임차인을 위한 무상임대기간의 축소가 두드러지며 실질임대료 상승을 이끌었다. 이로써 4분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료는 전 분기 대비 3.3% 성장한 28,046원/m2를 기록했으며, 이는 작년 대비 약 21.3% 대폭 성장한 수준이다. 강남권역의 4분기 기준 공실률은 전 분기 대비 0.7%p 증가한 1.1%를 기록했으며, 여의도권역은 최근 10년이내 최저 수준인 0.9%로 나타났다.
리테일 시장
가두상권의 경우 패션 기업 아이아이컴바인드, 생활가전 브랜드 다이슨 등이 4분기 한남과 성수 등에 신규 점포 계약을 체결하며 젊은 세대가 선호하는 신생 상권을 중심으로 꾸준한 수요가 관찰되었으며, 신발브랜드 쿠에른이 여의도 IFC몰에 계약을 체결하며 쇼핑몰의 신규 수요도 확인됐다. 금번 분기 신규 공급된 리테일 자산은 부재하며, 신세계 스타필드 수원이 2023년 12월 오픈 예정이다.
물류 시장
4분기 기준 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 10%를 기록했는데, 이는 신규 공급의 집중으로 인한 단기적인 상승에 기인한 것으로 상반기 공실률 4%대비 큰 폭으로 증가한 수치이다. 상온과 저온 면적의 공실률은 각각 7%와 21%로 조사되면서 저온 시설의 공실 리스크가 더욱 심화됐고 2023년 예정된 대규모 공급 및 리테일 시장 성장 둔화로 인해 향후 신규 자산의 안정화에 더욱 시간이 소요될 것으로 보인다. 수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 전년 대비 6.4% 상승한 33,909원/평으로 조사됐다. 이천 및 용인지역은 견고한 수요를 보임에 따라 꾸준한 상승이 관찰됐으며, 김포 및 부천 등 서울과 접근성이 좋은 서부지역에서 낮은 공실률 및 제한적인 향후 공급을 바탕으로 임대료 인상이 두드러졌다.
투자 시장
금번 분기 다수의 거래가 국내 투자자에 의해 주도되었으나 오피스 거래의 대표적인 사례 중 하나로 싱가포르계 케펠자산운용이 삼환빌딩을 약 2,232억 원에 매입하면서 해외 자본 투자 사례로 조사됐으며, 이밖에 도심권역에서 SK그룹이 종로타워를 약 6,215억 원에 인수했다. 리테일 자산의 대다수는 중소형 규모로 기업 및 개발사에 의해 거래된 것으로 나타났다.
2023년 2월 20일 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 20일 발표한 ‘2022년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2022년 4분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 약 38% 감소한 2조 6,645억원으로 집계되면서, 2022년 총 거래 규모는 18조 4,367억원을 기록, 2021년까지 4년 연속 상승세를 보였던 투자 규모는 전년 대비 약 12% 감소한 것으로 나타났다. 특히 상반기 대비 하반기 거래량이 약 40% 하락하면서 역 캐리 현상 및 유동성 위기의 영향이 두드러지게 관찰됐다.
호텔 부분을 제외한 섹터 전반에서 거래 규모가 소폭 감소하면서 섹터별 비중은 작년과 유사하게 나타났다. 호텔 자산은 4분기에 약 610억원 규모가 거래되었으며 2022년 전체 투자 규모는 전년 대비 약 5% 상승한 것으로 조사됐다. 오피스 자산 거래는 1조 5,208억원으로 전체 규모의 약 57%를 차지했으며, 리테일 자산은 약 2,591억원으로 전체의 10%에 해당하는 비중을 보였다. 4분기 수도권 물류 자산의 거래 규모는 8,235억원 수준으로 2022년 총 규모는 3조 1,537억원으로 집계됐으며, 섹터 중 유일하게 하반기 거래량이 상반기 대비 증가한 것으로 파악됐다.
금번 분기 기준 서울 3대 권역 A급 오피스시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 -0.1%p 하락한 1.2%를 기록하며 보합세를 나타냈다. 특히 강남권역의 높은 임대료를 피해 도심권역으로 이전하는 기업들이 증가하면서 도심권역은 4분기 주요 권역 중 가장 높은 순 흡수면적을 기록하며 공실률은 전 분기 대비 -0.6%p 하락한 1.4%를 기록했다. 이외에도 프라임급 자산의 공실 면적을 Flight-to-quality 수요가 흡수하는 등 견고한 임차 수요가 나타났다.
한편, 2022년 4분기 물류시장에는 14개의 신규 A급 물류센터가 총 115만 2,095 제곱미터의 규모로 수도권의 다양한 지역에 공급됐다. 2022년 수도권에 신규 공급된 A급 물류센터 규모는 총 304만 9,000제곱미터로 이는 기존 2022년 전체 예상 공급량의 64% 수준으로 일부 개발의 준공 지연이 있었으나, 2022년 말 기준 대다수의 공사가 활발한 것으로 파악되며 올해 신규 공급량에 기여할 것으로 분석했다.
리테일의 경우 가두상권은 전반적으로 높은 공실과 부진한 임대료 성장, 내수 부진으로 매출 하락이 이어진 반면, 명동 상권의 경우 아디다스 등 글로벌 브랜드의 초대형 매장 오픈 및 임대차 활동에 힘입어 스포츠 패션 중심의 전문화된 상권으로 재편되며 활기를 되찾는 모습을 보였다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “지속되는 기준금리 상승 압박에도 2022년 4분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 전 분기 대비 소폭 상승한 4.2%를 기록했다”며, “매도‧매수자간의 기대가격 불균형이 계속됨에 따라 실제 거래 종결로 이어지는 규모는 당분간 제한적일 것으로 보이며 점차 많은 투자자들이 장기보유 전략을 취할 것으로 예상되어, 자산성격에 따라 수익률 폭도 상이할 것으로 전망한다”고 말했다. 또한 “오피스 시장에서의 신규 공급 자산에 대한 선임차 활동이 작년부터 활발히 진행되는 점을 감안할 시, 금년 신규 공급의 대부분 2024년 상반기 이내 빠르게 안정화 될 것으로 보이며, 이러한 서울 A급 오피스 시장의 지속된 수급 불균형으로 올해도 공실률은 최저 수준을 유지할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.
2023년 4분기 분야별 상업용 부동산 시장 결산은 아래와 같다.
오피스 시장
명목임대료는 전 권역에서 증가하며 1.6% 상승하는 가운데, 타 권역 대비 높은 수준의 인센티브가 제공됐던 도심권역에서 임차인을 위한 무상임대기간의 축소가 두드러지며 실질임대료 상승을 이끌었다. 이로써 4분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료는 전 분기 대비 3.3% 성장한 28,046원/m2를 기록했으며, 이는 작년 대비 약 21.3% 대폭 성장한 수준이다. 강남권역의 4분기 기준 공실률은 전 분기 대비 0.7%p 증가한 1.1%를 기록했으며, 여의도권역은 최근 10년이내 최저 수준인 0.9%로 나타났다.
리테일 시장
가두상권의 경우 패션 기업 아이아이컴바인드, 생활가전 브랜드 다이슨 등이 4분기 한남과 성수 등에 신규 점포 계약을 체결하며 젊은 세대가 선호하는 신생 상권을 중심으로 꾸준한 수요가 관찰되었으며, 신발브랜드 쿠에른이 여의도 IFC몰에 계약을 체결하며 쇼핑몰의 신규 수요도 확인됐다. 금번 분기 신규 공급된 리테일 자산은 부재하며, 신세계 스타필드 수원이 2023년 12월 오픈 예정이다.
물류 시장
4분기 기준 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 10%를 기록했는데, 이는 신규 공급의 집중으로 인한 단기적인 상승에 기인한 것으로 상반기 공실률 4%대비 큰 폭으로 증가한 수치이다. 상온과 저온 면적의 공실률은 각각 7%와 21%로 조사되면서 저온 시설의 공실 리스크가 더욱 심화됐고 2023년 예정된 대규모 공급 및 리테일 시장 성장 둔화로 인해 향후 신규 자산의 안정화에 더욱 시간이 소요될 것으로 보인다. 수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 전년 대비 6.4% 상승한 33,909원/평으로 조사됐다. 이천 및 용인지역은 견고한 수요를 보임에 따라 꾸준한 상승이 관찰됐으며, 김포 및 부천 등 서울과 접근성이 좋은 서부지역에서 낮은 공실률 및 제한적인 향후 공급을 바탕으로 임대료 인상이 두드러졌다.
투자 시장
금번 분기 다수의 거래가 국내 투자자에 의해 주도되었으나 오피스 거래의 대표적인 사례 중 하나로 싱가포르계 케펠자산운용이 삼환빌딩을 약 2,232억 원에 매입하면서 해외 자본 투자 사례로 조사됐으며, 이밖에 도심권역에서 SK그룹이 종로타워를 약 6,215억 원에 인수했다. 리테일 자산의 대다수는 중소형 규모로 기업 및 개발사에 의해 거래된 것으로 나타났다.