보고서 | 전략적 투자 자문
서울 호텔 투자: 객실은 그대로, 가치는 새롭게
수급 격차가 바꾼 서울 호텔의 가치와 밸류애드 전략
2026 년 11 월 04 일 20 분 Read
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서울 호텔 시장은 팬데믹 이전을 넘어선 수요 위에 서 있다. 방한객은 2025년 역대 최대를 기록했고 2026년에도 빠르게 늘고 있다. 한류와 의료관광처럼 목적이 분명한 방문이 늘었고, 환율이나 여행 비용이 달라져도 수요는 크게 흔들리지 않았다. 내국인의 호텔 수요도 해외여행이 회복된 뒤까지 이어졌다.
반면 객실은 거의 늘지 않았다. 팬데믹 이후 폐업이 이어지면서 서울 호텔 객실은 2019년 수준에 머물러 있고, 예정된 신규 공급도 많지 않은 데다 규제 완화가 객실로 이어지기까지는 수년이 걸린다. 공급이 묶인 사이 늘어난 수요는 객실 단가로 이어져, 서울 호텔의 실적은 2015년 이후 가장 높은 수준에 올랐다.
실적이 회복되면서 호텔은 다시 운영 성과로 가치를 평가받는 자산이 되었고, 거래 가격도 한 단계 올라섰다. 하지만 가동률 상승 여력이 크지 않고 조달금리도 당분간 높은 수준이어서, 매입해 보유하는 것만으로는 수익을 키우기 어렵다. 추가 수익은 운영 성과를 끌어올리는 데서 나오며, 이러한 자산 개선의 중심에는 어떤 브랜드를 어떤 계약 구조로 결합하느냐가 있다.
본 리포트는 서울 호텔 시장의 수요와 공급, 거래 시장과 자본환원율(캡레이트), 브랜드와 계약 구조를 차례로 살펴 투자 기회가 어디에 있는지 짚고, 국면별 투자 전략과 지켜볼 지표를 제시한다.
서울 호텔은 이제 오피스·물류 등 주요 섹터와 나란히 평가받는 투자 자산이 됐다. 역대 최대의 방한 수요와 2019년 수준에 정체된 객실 공급이 맞물리면서, 서울 호텔의 운영 실적은 팬데믹 이전을 크게 넘어섰다. 호텔 캡레이트는 주요 섹터 가운데 가장 빠르게 낮아져 물류와 비슷한 수준에 이르렀다. 가동률이 상단에 가깝고 조달금리가 오르고 있어, 앞으로의 수익은 자산 자체에서 나와야 한다. 브랜드 전환과 운영 구조의 선택이 그 핵심이다.
