CBRE 코리아, 도쿄 핵심 상권 공실률 0%대… K-브랜드 일본 진출, 초기 입지 전략이 관건

- ‘리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄’ 발간… ‘서울&도쿄’ 상권 연계해 도쿄 5대 핵심 상권 분석
- 상권·입지 선정부터 임대인 심사 대응·비공개 매물 발굴·계약 위험 관리까지 실행 전략 제시

2026년 9월 15일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발간한 ‘CBRE 코리아 리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄(CBRE Korea Retail Insights Note Vol.2 Tokyo)’에 따르면, K-브랜드의 일본 진출이 이어지는 가운데 도쿄 핵심 상권에서는 공실률 0%대와 역대 최고 수준의 임대료가 맞물리며 입지 확보 경쟁이 더욱 치열해진 것으로 나타났다. 리포트는 이에 따라 성공적인 도쿄 시장 진입을 위해 브랜드의 포지셔닝과 매장 목적에 맞춰 상권 선정부터 매물 발굴, 임대차 조건 검토까지 초기 단계부터 함께 설계해야 한다고 제언했다.

이번 리포트는 서울 주요 상권에서 확인된 일본인 소비와 일본으로 유입되는 대규모 외래 관광 수요를 도쿄 진출의 주요 배경으로 짚었다. 최근 1년간 서울 7개 주요 리테일 권역에서 발생한 일본인 소비자의 추정 소비액은 약 6,100억 원으로 외국인 전체 소비의 12.7%를 차지했다. 2025년 일본을 찾은 외래객도 4,268만 명에 달한 가운데 도쿄의 오프라인 매장은 K-브랜드가 일본 내수와 글로벌 관광 수요를 동시에 공략할 수 있는 전략적 거점으로 주목된다.

성수 상권을 다룬 첫 번째 인사이트 노트에 이어, 이번 리포트는 서울 대표 상권의 특성을 바탕으로 시부야, 하라주쿠, 오모테산도, 긴자, 신주쿠 등 도쿄 5대 핵심 상권의 성격을 풀어내고 각 지역에 적합한 브랜드 유형과 출점 전략을 제시했다.

리포트는 시부야를 명동의 유동인구와 성수의 화제성이 결합된 지역으로, 하라주쿠를 홍대의 젊은 문화와 성수의 팝업 생태계를 함께 갖춘 상권으로 구분했다. 오모테산도는 한남의 감도와 도산의 플래그십 기능을 함께 갖춘 하이엔드 상권으로, 긴자는 청담의 럭셔리와 도산의 플래그십 기능이 결합된 상권으로 설명했다. 신주쿠는 강남과 같이 광역 교통망과 대규모 상업시설을 기반으로 높은 유동인구를 매출로 전환하는 상권으로 평가했다. 같은 도쿄에서도 상권별 소비층과 매장 역할이 뚜렷하게 다른 만큼, 브랜드의 포지셔닝과 진출 목적에 맞는 상권을 선별해야 한다는 설명이다.

다만 브랜드에 맞는 상권을 정하더라도 도쿄 핵심 상권에서 실제 입지를 확보하기는 쉽지 않다. 도쿄 핵심 리테일 권역의 공실률은 0.0~0.1%로 사실상 제로 수준이며, 긴자의 프라임 임대료는 츠보(약 3.3㎡)당 월 29만 8,000엔, 오모테산도·하라주쿠는 25만 2,000엔으로 역대 최고치를 기록했다. 핵심 가로변의 매물이 줄면서 출점 수요가 이면도로와 재건축 예정 건물로 확산하고 있으며, 일부 글로벌 리테일러는 장기 거점 확보를 위해 임차뿐 아니라 건물 매입까지 검토하는 것으로 나타났다.

이처럼 입지 확보 경쟁이 치열한 도쿄 시장에서는 적합한 매장을 찾는 것만으로는 충분하지 않다. 리포트는 브랜드 포지셔닝과 출점 실행을 함께 설계해야 한다며 ▲브랜드 목표에 맞는 상권·입지 선정 ▲임대인 심사 대응을 위한 브랜드 경쟁력·신용도 입증 ▲비공개 매물 발굴 및 계약 위험 관리를 핵심 전략으로 꼽았다. 내부 시설을 모두 철거하는 원상복구 의무 등 일본 특유의 임대차 관행까지 고려하면, 현지 시장 정보와 임대인 네트워크를 갖춘 전문 파트너와 진출 초기부터 협업하는 것이 중요하다고 강조했다.

CBRE 코리아 리테일 총괄 김용우 상무는 “K-브랜드의 글로벌 인지도가 높아지면서 일본은 국내 리테일 기업의 주요 해외 확장 거점으로 부상하고 있다”며 “도쿄는 상권별 소비층과 매장 역할이 뚜렷한 만큼, 시장에 대한 이해뿐 아니라 초기 단계부터 브랜드에 적합한 입지를 발굴하고 실제 출점까지 연결하는 전략이 중요하다. 이번 인사이트 노트가 국내 리테일 기업의 도쿄 진출 전략을 구체화하는 실질적인 지침이 되길 바란다”고 말했다.

‘CBRE 코리아 리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄’ 전문은 CBRE 코리아 리테일 인사이트 웹사이트에서 확인할 수 있다.