CBRE 코리아, “AI 수요 확대·공급 제약 속 한국 데이터센터 투자 매력 부각… 우량 자산 중심 엑시트 가능성 확대”

- 수도권 전력계통영향평가 최종 승인률 1.9%…전력·입지 선점 자산 희소성 부각
- 투자자 88% 데이터센터 가격 상승 전망…글로벌 자본 유입 속 엑시트 경로 다변화

2026년 7월 13일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발간한 「한국 데이터센터 투자: 공급 제약이 만드는 희소성 프리미엄과 Exit 가능성 진단」에 따르면, 한국 데이터센터 시장은 AI 수요 확대와 공급 제약, 글로벌 자본 유입이 맞물리며 대체투자 시장 내 핵심 자산군으로 부상하고 있는 것으로 분석됐다. 특히 전력과 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 희소성 프리미엄이 확대되면서, 우량 데이터센터 자산의 엑시트(Exit) 가능성도 함께 주목받고 있다.

이번 리포트는 생성형 AI 확산에 따른 글로벌 데이터센터 수요 확대와 국내 공급 제약을 종합 분석하고, 전력과 우량 임차인을 확보한 자산의 희소성 프리미엄, 글로벌 투자자 관심 확대, 매수자 풀 다변화에 따른 엑시트 가능성을 주요 투자 포인트로 제시했다.

글로벌 데이터센터 수요는 생성형 AI 확산을 기점으로 구조적 성장 국면에 진입하고 있다. 리포트에 따르면 글로벌 데이터센터 전력 소비량은 2015년 약 200TWh에서 2030년 약 1,100TWh를 상회할 것으로 전망되며, AI 워크로드 비중도 2025년 13%에서 2030년 29%까지 확대될 것으로 예상된다.

한국 데이터센터 시장은 국내 통신사 중심의 초기 단계를 지나 자산운용사와 글로벌 전문 사업자가 주도하는 고도화 단계에 진입했다. 수도권 데이터센터 공급량은 2028년까지 1,450MW를 넘어설 것으로 예상되지만, 신규 개발 가능 지역은 전력 확보 여부에 따라 선별되는 양상이다. 이에 따라 시장은 전력 확보 가능 지역을 중심으로 재편되는 ‘전력 추종형’ 구조로 전환되고 있다.

2026년 3월 누적 기준 수도권 전력계통영향평가 1차 기술검토 신청 규모는 총 522건, 33,592MW에 달했으나, 최종 공급 가능 승인을 받은 건수는 10건으로 전체 신청 건수 대비 최종 승인률은 1.9%에 그쳤다. 이 같은 공급 제약은 신규 개발에는 리스크로 작용하는 반면, 이미 전력과 입지를 확보한 수도권 데이터센터 자산에는 희소성 프리미엄을 부여하는 요인으로 분석된다. 실제 수도권 데이터센터 공실률은 5% 미만을 기록 중이며, 평균 상면 임대료는 2019년 약 14만 원/kW에서 2025년 약 25만 원/kW로 70% 이상 상승했다.

수도권 데이터센터 임대료 상승의 기저에는 공급 물량이 즉각 소화되는 구조적 임차 수요가 자리 잡고 있다. 특히 수요 주체들이 공급 희소성을 인지하고 준공 전 단계부터 선제적으로 면적을 확보함에 따라, 수요 선점 경쟁이 점차 앞당겨지는 추세다. 현재 실질 수요는 글로벌 CSP와 국내 대형 테크 플랫폼이 전체의 88%를 점유하며 시장을 주도하고 있다. 그러나 향후 중국계 CSP, 네오클라우드 프로바이더, 국내 금융권, 공공·소버린 AI, 대기업 그룹사 등의 AI 전환 잠재 수요가 추가 유입되면서 임차 수요 저변은 더욱 확대될 전망이다.

한편, 국내 정책 환경 및 잠재 매수자 표본 확대는 데이터센터 시장에 우호적인 변수로 작용하고 있다. 지난 6월 9일 공포된 인공지능 데이터센터 산업 진흥에 관한 특별법(AIDC 특별법)은 인허가 일괄처리, 전력계통영향평가 관련 특례, 재생에너지 직접 공급, AI 데이터센터 특구 지정 등을 주요 내용으로 한다. 세부 시행 기준에 따라 실제 적용 범위는 달라질 수 있으나, 해당 법은 비수도권 신규 개발의 문턱을 낮추는 동시에 수도권 기확보 전력 자산의 희소성을 강화하는 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

투자 시장에서는 우량 자산 중심의 엑시트 가능성이 부각되고 있다. CBRE 코리아의 2026년 투자자 의향 설문조사에서 국내 투자자의 88%가 데이터센터 자산 가격 상승을 전망한 가운데, 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본의 진입 가능성이 높아지며 전력과 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 엑시트 경로가 다변화될 것으로 예상된다. 다만 리포트는 국내 데이터센터 캡레이트가 이미 아시아태평양 주요 관문 도시와 유사한 수준에 도달한 만큼, 임대차 구조, 운영 방식, AI 서버 고도화에 따른 물리적 진부화 리스크를 함께 검토해야 한다고 강조했다.

리포트는 향후 국내 데이터센터 시장이 2026~2027년 공급 희소성 인지 구간, 2028~2029년 거래 활성화 구간, 2030년 이후 투자 안정화 구간으로 단계적으로 전개될 것으로 전망했다. 가용 자산 감소와 희소성 프리미엄 확대, 글로벌 자본 유입 증가에 따라 우량 자산을 중심으로 거래와 엑시트 기회도 확대될 것으로 내다봤다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “한국 데이터센터 시장은 글로벌 AI 수요 확대와 공급 제약, 자본 유입이 맞물리며 투자 매력과 엑시트 가능성이 함께 부각되는 전환기에 있다”며 “향후 전력과 입지, 우량 임차인을 확보한 자산을 중심으로 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본의 투자 관심이 확대될 것으로 보인다. 다만 데이터센터는 설비와 운영, 기술 변화의 영향을 크게 받는 만큼 임대차 구조와 재계약 가능성, 기술 진부화 대응 비용 등을 종합적으로 검토하는 정밀한 투자 전략이 필요하다”고 말했다.