2025년 33.8조 원 역대 최대 거래… CBRE코리아 “2026년 상업용 부동산 시장 ‘구조 재편’ 본격화 전망”

- 공급 본격화·수요 양극화 뚜렷… 오피스·리테일·물류 전반에 전략적 전환 본격화
- 오피스 24만㎡ 신규 공급, 물류 공실률 10%대 안정화… 섹터별 '옥석 가리기' 심화

2026년 1월 22일 (서울) – 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서(2026 Korea Real Estate Market Outlook)’를 통해, 올해 국내 상업용 부동산 시장이 거시경제 회복과 금리 안정 기조 속에서 수급 균형과 자산 가치 재평가가 맞물리는 전환점을 맞을 것이라고 전망했다.

2025년 대형 오피스 거래 확대에 힘입어 상업용 부동산 거래 규모는 약 33.8조 원에 달하며, 역대 최대치를 기록했다. 2026년에는 기저 효과로 일부 조정이 예상되지만, 사옥 확보를 위한 전략적 투자(SI)와 대체 자산에 대한 수요가 뒷받침되며 시장은 여전히 견조한 흐름을 이어갈 것으로 전망된다. 특히 데이터센터는 정부의 정책금융 지원과 지역 개발 유도책에 힘입어 정책 기반의 전략 자산으로서 위상이 더욱 강화될 전망이다.

섹터별 전망을 보면, 서울 오피스 시장은 2026년을 기점으로 도심권 A급 자산의 신규 공급이 중장기적으로 보다 가시화되며 임차인의 이전·확장 수요도 회복될 전망이다. 신규 공급은 약 24만㎡이며, 2029년까지 PF 전환이 완료된 추가 프로젝트까지 포함하면 총 149만㎡ 규모의 공급이 예정되어 있다.

이러한 공급 확대에도 불구하고 올해 공실률은 5% 미만 수준에서 안정될 것으로 전망된다. 이는 프라임 자산에 대한 수요가 꾸준하고, 실사용자 기반이 여전히 견고하기 때문이다. 실제 CBRE가 실시한 아태지역 설문조사에 따르면 서울 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근을 유지하고 있으며, 이는 아태 지역 평균인 28%를 크게 상회한다. 한편, 개발 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력이 시장 전반에 지속되고 있다. 일부 시장에서는 렌트프리 조건이 조정되며, 임대인과 임차인 간의 협상 구조에도 변화가 나타나고 있다.

리테일 시장은 내수 부진에도 불구하고, 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 중심 소비 확산에 힘입어 주요 상권의 회복세를 보이고 있다. 명동과 강남 등 전통 상권은 공실률이 낮아지고 임대료도 반등하고 있으며, 매년 서울 평균을 크게 상회하는 임대료 상승률을 보이며 핵심 상권으로 부상한 성수·용산 등 신흥 상권은 폭발적인 성장 이후 완만한 조정 국면을 거치고 있다. 특히 리테일 공간은 단순한 판매 공간에서 벗어나 체험 중심의 목적형 매장으로 빠르게 전환되고 있으며, 오피스 아케이드 내 리테일도 저층부의 활용 가치를 높이는 공간 전략으로 주목받고 있다.

수도권 A급 물류 시장은 공급 감소에 따라 과잉 우려가 완화되며, 수급 구조가 점차 균형을 찾아가는 흐름이다. 2026년 신규 공급은 약 86만㎡로, 2024년의 대규모 공급에 비해 크게 줄어들며 평균 공실률은 2025년 17% 수준에서 올해는 10% 초반대로 안정화될 전망이다. 특히 상온 프라임 자산은 공실률이 한 자릿수까지 낮아지며 희소성과 선호도가 더욱 높아지고 있다. 인천·김포 등 서부권은 이커머스 중심, 이천·용인 등 남부권은 3PL 중심 수요가 확고하게 형성되면서, 지역·자산별 임대료 격차도 점차 뚜렷해지고 있다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “2026년은 단순한 조정 국면을 넘어, 공급 확대와 수요 재편, 그리고 투자 전략의 다변화가 동시에 전개되는 전환점이 될 것”이라며 “임차인에게는 실질적인 공간 선택지가 넓어지고, 투자자에게는 검증된 자산을 중심으로 한 전략적 접근이 더욱 중요해지는 시점”이라고 말했다.