CBRE 코리아, 2025년 상반기 상업용 부동산 투자 규모 약 15조 원… 2분기 연속 7조 원 돌파

- 2분기 투자 7조 1,143억 원… 전년 동기 대비 53% 증가, 대형 오피스 거래 11건 집중
- 투자 수요와 리스크 선호 차이에 따른 섹터별 수익률 편차 확대 전망

2025년 7월 28일 (서울) – 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 22일 발표한 ‘2025년 2분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에서 금번 분기 투자 규모가 전년 동기 대비 약 53% 증가한 7조 1,143억 원에 달했다고 밝혔다. 이는 1분기에 이어 2분기 연속 7조 원대를 넘어선 수치로, 상반기 누적 투자금액은 약 15조 원에 이르며 작년 연간 투자 규모의 70%를 초과 달성한 것으로 나타났다.

투자 확대의 중심에는 오피스 섹터가 있었다. 2분기 전체 투자 중 85%에 달하는 약 6조 117억 원이 오피스 자산에 집중되며 시장을 견인했다. 이 가운데 1,000억 원을 초과하는 거래가 11건, 약 5조 5천억 원 규모로 도심 및 강남권역에서 이뤄졌다. 주요 거래로는 SI타워, KDB생명타워, 크레센도, BNK디지털타워 등이 있으며, CJ그룹, 현대자동차, 빗썸 등 전략적 투자자(SI)의 사옥 매입 사례도 두드러졌다.

서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 2.7%로 전 분기와 동일한 수준을 기록했으며, 강남권역(1.7%)과 여의도권역(2.8%)은 각각 0.4%p, 0.2%p 하락하며 안정세를 이어갔다. 반면 도심권역에서는 프라임 자산이 타 자산 공실 상승을 일부 상쇄했다. 실질 임대료는 전 분기 대비 2.1%p 상승한 37,248원/㎡, 명목 임대료는 2.3%p 오른 39,599원/㎡을 기록하며 꾸준한 상승세를 이어갔다. 강남권역에서는 금융 및 IT 기업들의 이전 수요가 활발하게 나타나며 주요 프라임 오피스의 공실이 빠르게 해소됐고, 마곡권역은 DL그룹을 비롯한 항공·금융업계 수요 유입이 이어지며 신흥 업무지구로서의 입지를 강화하고 있다.

리테일 시장은 소비심리지수 회복과 외국인 관광객 수요 증가에 힘입어 회복세를 이어갔다. 6월 소비자심리지수는 109로 2021년 이후 최고치를 기록했으며, 상반기 외국인 방한객 수는 720만 명에 달해 전년 동기 대비 15% 증가했다. 이에 따라 올리브영, 알로, 룰루레몬 등 주요 브랜드들이 강남, 도산대로, 성수 등 핵심 상권에서 매장 확장에 나섰고, 명동, 홍대, 한남동 등지에서도 공실률 하락과 임대료 상승 등 전반적인 상권 회복세가 관찰됐다. 특히 90% 이상 임대차 계약이 완료된 마곡 원그로브 등 대형 오피스 아케이드 내 리테일 수요도 빠르게 안정화되고 있다.

이번 분기 물류 자산 거래 규모는 2,967억 원으로, 전 분기 대비 84% 감소하며 일시적인 조정을 보였다. 이는 1분기에 선매입 및 부실자산 중심 거래가 집중되며 나타난 기저효과이며, 하반기에는 외국계 투자자 주도의 거래 규모 반등이 예상된다. 공급 측면에서는 수도권 A급 물류센터 신규 공급이 168,614㎡에 그치며 2019년 이후 분기 최저치를 기록했고, 상반기 기준 공실률은 20.4%로 전년 말 대비 2.5%p 하락했다. 상온 물류센터는 무신사, 롯데글로벌로지스 등의 임차활동이 이어졌고, 저온 물류센터는 이천·양주 등지에서 수요가 일부 회복되며 점진적인 안정세를 보였다.

호텔 시장은 외국인 관광 수요 회복과 공급 제한, 개발 비용 상승 등이 복합적으로 작용하며 견고한 투자 수요가 지속 관찰되고 있다. 2분기에는 골드만삭스가 머큐어 앰배서더 홍대 호텔을 2,620억 원에 인수하며 국내 첫 호텔 투자에 나섰고, 신한 서부티엔디리츠도 신라스테이 마포를 1,430억 원에 매입하는 등 거래가 이어졌다. 회복된 관광 수요와 맞물려 신규 공급이 제한된 상황이 이어지면서, 호텔 자산에 대한 투자 수요는 당분간 견조한 흐름을 이어갈 전망이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2분기 상업용 부동산 시장은 전략적 투자자의 실수요와 외국계 자본의 선별적 접근이 동시에 나타나며, 회복 흐름을 더욱 굳건히 다진 시기였다”며 “하반기에는 통화정책의 완화 기조에 따른 금리 안정이 예상되지만, 당분간 자산 유형과 투자자 성향에 따라 수익률 편차가 크게 나타날 것”으로 전망한다.