CBRE 코리아, 2분기 서울 오피스 신규 임대차 2025년 1분기 이후 최대… 신규 공급 영향으로 평균 공실률 4.2%로 상승

- 서울 A급 오피스 신규 임대차 14만 3,881㎡…전략적 이전과 IT·제조업 신규 유입 및 증평 관찰
- 2분기 상업용 부동산 투자 5조 8,232억 원…호텔 투자 규모 5분기 연속 증가

2026년 7월 23일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2026년 2분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서(Seoul Figures Q2 2026)’에 따르면, 2분기 서울 A급 오피스 시장은 도심권역 신규 공급의 영향으로 평균 공실률이 상승했지만 신규 임대차 규모는 14만 3,881㎡로 2025년 1분기 이후 최대 수준을 기록하며 견조한 임차 수요가 확인됐다.

현대오토에버와 G마켓의 성수 이전이 확정되는 등 기존 자산 재개발과 기업의 전략적 이전 수요가 실제 계약으로 이어졌고, 도심과 강남에서는 국내외 IT, 제조업의 신규 유입 및 증평이 관찰됐다. 신규 공급까지 맞물리면서 올해 연간 임대차 규모는 전년보다 증가할 것으로 전망된다. 임대료도 상승세를 이어가 명목 임대료는 전 분기 대비 1.4% 오른 월 4만 1,496원/㎡, 실질 임대료는 월 3만 9,036원/㎡를 기록했다.

서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 1.4%포인트 상승한 4.2%를 기록했다. 도심권역은 G1서울과 르네스퀘어 공급으로 공실률이 6.6%로 상승했지만, 신규 공급을 제외한 기존 자산의 평균 공실률은 오히려 하락했다. 강남권역은 공실률이 전 분기 2.0%에서 1.3%로 낮아져 3대 권역 중 가장 낮은 수준을 유지했으며, 앤트로픽의 서울 오피스 개소와 테슬라 등 해외 IT·제조업 임차인의 증평으로 프라임 자산 수요가 지속됐다. 여의도권역은 일부 프라임 자산의 공실 증가로 공실률이 3.1%로 상승했지만, 주요 자산에서는 금융 임차인의 이전과 증평이 이어졌다.

리테일 시장은 외국인 관광과 소비 확대를 바탕으로 주요 상권의 회복세가 이어졌다. 6월 셋째 주 기준 누적 방한객은 사상 처음으로 상반기 중 1천만 명을 넘어섰으며, 5월 외국인 카드 지출액은 전년 동월 대비 67% 증가한 2조 1,200억 원으로 월간 기준 최초로 2조 원을 돌파했다. 이 같은 흐름 속에서 성수의 임대료는 전년 대비 14% 상승하고 공실률은 3.4%까지 낮아졌다. 강남과 명동도 임대료가 각각 9%, 7% 상승한 가운데 공실률은 각각 6%대와 5%를 기록했다.

물류 시장은 신규 공급 감소와 대형 계약 축소 속에 수급 재조정이 이어졌다. 올해 상반기 수도권 A급 물류센터 누적 공급량은 29만 5,997㎡로 전년 동기 대비 약 24% 감소했다. 공급 감소로 흡수 가능한 대형 면적이 줄면서 상반기 순흡수면적은 약 85만㎡로 전년 동기 대비 약 30% 감소했으며, 실제로 4천 평 이상 대형 계약 비중은 지난해 45%에서 올해 상반기 26%로 축소됐다.

이러한 공급 조정과 상온 중심의 견조한 임차 수요에 힘입어 수도권 A급 물류센터 전체 공실률은 지난해 말 대비 2.6%포인트 하락한 14.6%를 기록했다. 상온 공실률은 8.7%, 저온 공실률은 33.0%로 나타났다. 특히 저온 공실률은 지난해 말 대비 4.4%포인트 하락했으며, 이는 상반기 약 12만 8,000㎡ 규모로 확인된 저온 시설의 상온 전환 사례 확산과 맞물린 것으로 분석됐다. 상온 명목 임대료는 지난해 말 대비 약 1.6% 상승했으며, 하반기에는 우량 자산을 중심으로 임차 경쟁이 심화될 전망이다.

2분기 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 약 10%, 전년 동기 대비 약 21% 감소한 5조 8,232억 원을 기록했으며, 상반기 누적 규모는 전년 동기 대비 17.7% 감소한 12조 2,849억 원으로 집계됐다. 2분기 오피스 거래 규모는 약 3조 9,600억 원으로 전체 거래의 68%를 차지하며 시장을 견인했다. 물류 거래는 전 분기 대비 16% 증가한 8,981억 원을 기록했지만 지난해 분기 평균인 1조 3,700억 원에는 미치지 못했다. 호텔 거래는 7,526억 원으로 5분기 연속 증가했으며, 상반기 누적 거래액도 2025년 연간 호텔 거래 규모의 76%인 약 1조 4천억 원에 달했다.

2분기 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.2%, 5.3%로 전 분기와 같은 수준을 유지했다. 다만 한국은행의 7월 기준금리 인상과 금융기관 조달금리 상승으로 차입비용 부담이 확대되면서, 하반기에는 자산 수익률의 상방 압력이 더욱 커질 것으로 전망된다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “임대료는 우상향 흐름을 유지하면서 상반기 누적 실질임대료는 약 2% 상승했으나, 과거대비 속도는 둔화되고 있다. 도심 신규 오피스가 얼마나 빠르게 흡수되는지가 향후 수요 전망에 중요한 변수가 될 것이다”고 말했다. 이어 “투자 시장은 지난해의 높은 기저와 조달금리 상승 등으로 거래 규모가 조정됐다”며 “7월 기준금리 인상으로 자금조달 부담이 커진 만큼, 하반기에는 자산의 기초 여건에 따른 선별적 투자 기조가 강화될 것”이라고 덧붙였다.