CBRE 코리아, 3분기 서울 A급 오피스 공실률 한 분기 만에 3.1%로 하락… 강남·여의도 프라임 자산 중심 견조한 임차 수요 지속

- 도심권역 공실률 5.1%로 하락…강남·여의도 1%대, K-코스메틱 기업의 프라임 오피스 이전 관찰
- 3분기 상업용 부동산 투자 9조 6,488억 원…전략적 투자자, 오피스 주요 매수 주체로 부상

2026년 10월 21일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서(Seoul Figures Q3 2026)’에 따르면, 서울 3대 업무권역 A급 오피스의 평균 공실률은 전 분기 대비 1.1%포인트 하락한 3.1%를 기록했다. 권역별 공실률은 도심권역 5.1%, 강남권역 1.0%, 여의도권역 1.7%로 나타났으며, 특히 강남과 여의도에서는 프라임 자산을 중심으로 견조한 임차 수요가 이어졌다.

직전 분기 도심권역의 대규모 신규 공급으로 높아졌던 공실률은 3분기 도심권역의 대형 단일 임차와 강남·여의도권역의 프라임 자산 수요에 힘입어 하락한 것으로 분석됐다. 도심권역에서는 중대범죄수사청의 르네스퀘어 전체 임차가 공실률 하락을 이끌었으며, 3분기 도심권역 전체 임대차 규모의 약 82%가 해당 거래에 집중됐다. 강남권역은 3대 권역 중 임대차 활동이 가장 활발했으며, IT 기업이 권역 내 임대차의 67%를 차지했다. 특히 K-코스메틱 기업을 중심으로 B급 자산에서 프라임 자산으로의 이전이 확인됐는데, 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩이 센터필드에 임대차 계약을 체결한 것으로 알려졌다. 여의도권역에서도 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권의 임차수요가 두드러진 가운데 럭셔리 브랜드 본사의 이전 수요가 관찰됐다.

서울 A급 오피스의 3분기 신규 임대차 규모는 11만 7,521㎡로 지난해 이후 분기 평균 수준을 유지했다. 재개발에 따른 이전 검토와 프라임 자산 선호가 이어지면서 올해 연간 임대차 규모는 전년보다 소폭 늘어날 전망이다. 다만 명목 임대료는 월 4만 1,671원/㎡로 전 분기 대비 0.4% 상승하는 데 그쳐 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 올해 3분기까지 누적 실질 임대료 상승률도 약 2.5%로, 2025년 연간 상승률인 6.2%를 밑돌았다.

리테일 시장은 외국인 관광객 증가와 소비 확대에 힘입어 백화점과 주요 가두상권을 중심으로 성장세를 이어갔다. 8월 누적 방한객 수는 전년 동기 대비 22% 증가한 1,505만 명을 기록했으며, 외국인 관광객 카드 소비액은 49% 늘어난 14조 원으로 집계됐다. 성수의 공실률은 전 분기 대비 2.1%포인트 하락한 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮은 수준을 기록했고, 임대료는 전년 대비 13% 상승했다. 이에 따라 브랜드의 출점 수요는 서울숲과 건대 방향으로 확산되고 있다. 잔스포츠가 성수에 세계 최초 플래그십 스토어를, 데카트론이 강남에 국내 첫 플래그십 스토어를 출점하는 등 글로벌 브랜드의 대형 매장 진출이 이어졌고, 새로운 K-뷰티 유통 채널로 부상한 프리미엄 약국도 명동에서 강남역 일대로 확산됐다.

수도권 A급 물류센터 시장은 올해 3분기까지 연간 예정 물량의 약 90%가 공급되며 연내 공급이 사실상 마무리 단계에 접어들었다. 3분기 신규 임대차의 약 71%는 3PL과 이커머스 기업이 차지했으며, 인천·안성·이천 등 대형 물류 권역을 중심으로 수요가 이어졌다. 에이피알 등 K-뷰티 기업도 물류 자동화와 사업 확장을 위한 대형 면적 임차에 나서면서 수요층이 점차 다변화되고 있다. 4분기 신규 공급이 제한적인 데다 상온 물류센터의 대형 가용 면적도 소진되면서 수도권 A급 물류센터 공실률은 하락세를 이어갈 전망이다.

3분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 약 5% 증가, 전년 동기 대비 약 4% 감소한 9조 6,488억 원으로, 올해 3분기까지 누적 규모는 역대 최고 수준이었던 2025년 동기와 유사한 약 25조 원을 기록했다. G1서울과 파인애비뉴 A동, 강남358타워 등 대형 거래에 힘입어 오피스 투자 규모는 7조 원을 웃돌며 전체의 73%를 차지했으며, 1,000억 원 이상 중대형 거래 가운데 약 30%를 전략적 투자자가 매입하며 기관투자자와 함께 주요 매수 주체로 부상했다.

물류 거래는 약 1조 원으로 2025년 분기 평균의 70%대에 머물렀으나, 삼성SRA자산운용의 평택 로지스틱스 파크 매입 등 국내 기관투자자의 매입은 3개 분기 연속 이어졌다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.3%, 5.4%로 상승 전환했다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “이번 분기에는 도심 신규 공급 자산의 공실 흡수가 진행되고 강남과 여의도에서도 프라임 자산을 중심으로 임차가 이어지면서 서울 오피스 시장의 견조한 임차 수요를 확인했다”며 “다만 두 차례의 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다. 4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적인 만큼 올해 연간 투자 규모는 2025년을 밑돌 것으로 예상되며, 향후 입지와 임차 안정성 등 자산의 기초 여건에 따른 시장 차별화도 더욱 뚜렷해질 것”이라고 말했다.