CBRE 코리아, 서울 호텔 수급 격차 2020년대 후반까지 이어져… 공급 제약 속 브랜드 전환·투자 시점이 관건

- 2026~2032년 신규 객실 약 3,900실·44%는 상위 등급…방한객 연 4% 증가 가정에도 수요 우위
- 브랜드 전환 실익은 계약 구조가 좌우…밸류애드 2027년까지·코어 2027년 하반기부터 매입 제언

2026년 11월 9일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발간한 「객실은 그대로, 가치는 새롭게: 수급 격차가 바꾼 서울 호텔의 가치와 밸류애드 전략」 리포트에 따르면, 서울 호텔 객실 공급은 2032년까지 약 7% 늘어나는 데 그쳐, 보수적 수요 가정에서도 수요 우위가 2020년대 후반까지 이어질 전망이다. 다만 가동률이 이미 상단에 이르고 조달금리도 오르고 있어, 투자 수익은 단순 보유가 아니라 브랜드 전환 등 자산 개선의 실행력과 투자 시점에 따라 갈릴 것으로 분석됐다.

리포트는 방한객 증가율을 2010~2019년 추세(연 7.9%)의 절반인 연 4%로 가정해도, 2025년을 100으로 둔 2032년 방한 수요지수는 132로 객실 공급지수 107을 웃돈다고 추산했다. 2026년 1~9월 방한객은 전년 동기 대비 21.5% 늘어 이 가정을 크게 상회한다. 서울시가 관광숙박 특화 지구단위계획으로 용적률을 최대 1.3배까지 완화했지만, 객실 반영은 2029년 이후일 가능성이 크고 공사비 부담도 커 2020년대 후반까지는 격차가 유지될 것으로 봤다.

공급 부족은 총량보다 등급과 입지로 봐야 한다는 점도 짚었다. 2026~2032년 신규 객실 약 3,900실 가운데 44%가 럭셔리·어퍼업스케일 등 상위 등급인 반면, 어퍼미드스케일·업스케일 등 중상급 신규 객실은 2029년까지 재고의 2%에 그친다. 2025년 가용 객실당 객실 매출(RevPAR)은 어퍼미드스케일이 2019년의 2.3배로 가장 크게 올랐다. 입지별로는 2019년 이후 객실이 8% 줄어든 강남권역에 신규 물량의 34%가 들어서지만, 외국인 숙박 소비가 몰리는 도심권역은 신규 비중(32%)이 기존 객실 비중(39%)을 밑돈다.

가동률은 2025년 76%로 2015년 이후 가장 높아 추가 여력이 크지 않다. 서울이 뉴욕 수준(84%)까지 올라도 판매 객실은 약 8% 늘어나는 데 그쳐, 수급 격차는 주로 객실 단가로 나타난다. 호텔 캡레이트(자본환원율)는 2024년 약 6.9%에서 2026년 약 5.1%로 낮아졌다. 여기에 은행채 3년물 금리가 1년 새 2.68%에서 4.40%로 올랐고 기준금리는 2027년 연평균 3.5%까지 오를 전망이다. 임대차로 수입이 확정되는 오피스·물류와 달리 책임임차가 아닌 호텔은 영업 실적으로 대출을 상환해야 하므로, 자산 개선을 통한 수익성 제고가 중요하다는 분석이다.

대표적인 자산 개선 수단으로는 브랜드 전환이 꼽혔지만, 자산 소유자에게 돌아가는 실익은 계약 구조에 따라 달라진다. 리포트는 업스케일 호텔의 영업총이익(GOP) 마진을 35%, 객실 매출 비중을 약 40%로 가정해 총매출 대비 수취액을 위탁운영 계약의 경우 운영사 약 5~7%, 프랜차이즈 계약의 경우 브랜드사 약 3~5%로 제시했다. 총매출 대비 소유주 귀속은 위탁운영 28~30%, 프랜차이즈 30~32%다. 외국인 투숙 비중이 높은 도심 자산은 글로벌 브랜드 효과가 크고, 차입 비중이 큰 자산은 책임임차로 이자 재원을 고정하는 편이 안전할 수 있다고 짚었다.

보코 서울 명동이 대표 사례다. 폐업 1년 반 만에 2,282억 원에 인수된 뒤 IHG 보코 브랜드 도입과 시설 개선을 거쳐 2026년 6월 3,686억 원에 매각돼, 객실당 가격이 약 4억 원에서 6.4억 원으로 약 60% 올랐다. 보유 기간 캡레이트 압축 등 시장 요인도 상당 부분 기여했다.

리포트는 서울 호텔 시장의 향후 흐름을 세 단계로 구분했다. 2027년까지는 공급 공백 속 객실 단가가 실적을 주도하고, 금리 하락이 예상되는 2028~2029년에는 자산 재평가가 이뤄질 수 있으며, 2030년 이후에는 신규 공급 유입으로 자산별 차별화가 심화될 것으로 내다봤다. 투자 유형별로는 밸류애드 투자자에게 2027년까지 기존 호텔 매입과 브랜드 전환을, 코어 투자자에게 2027년 하반기부터 실적이 검증된 자산의 매입을 제언했다. 다만 중국 단체관광객 무비자 입국 시한(2026년 12월 31일) 등 방한 수요 변화와 상위 등급 신규 공급 부담은 지켜볼 변수로 꼽았다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “보수적 가정에서도 서울 호텔의 수요 우위 구조는 2020년대 후반까지 이어질 것으로 예상된다”며 “다만 신규 공급의 44%가 상위 등급에 몰리는 등 등급과 입지별 여건이 달라, 객실 총량보다 세부 수급 변화를 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

최성현 CBRE 코리아 캐피탈마켓 총괄 부사장은 “서울 호텔은 이제 오피스·물류 등 주요 섹터와 나란히 평가받는 투자 자산이 됐다”며 “가동률이 상단에 가깝고 조달금리가 오르고 있어 앞으로의 수익은 자산 자체에서 나와야 한다. 브랜드 전환과 운영 구조의 선택이 그 핵심이다”라고 강조했다.