CBRE코리아, “삼자 물류(3PL) 임차인 수도권 A급 물류센터 수요 지속 견인 전망”

‒교통 접근성과 탄력적 임대료, 물류 자산 입지 선택에 있어 주요 요소….수도권 남부 권역에 대한 임차 선호도 지속될 전망
‒CBRE코리아, 잠재적 가치 상승 자산 포트폴리오 검토를 바탕으로 지난 15년간 물류자산 누적거래 총액 약 2조 5천억원 달성

2023년 12월 26일 (서울) – 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE가 14일 발표한 ‘2023년 한국 삼자 물류 임차인 설문조사’ 보고서에 따르면, 삼자 물류(3PL) 임차인은 수도권 A급 물류 시장 전체 연면적의 약 40%의 높은 점유율을 차지하며 여전히 최대 수요 동인으로 나타났으며, 국내 3PL 임차인의 약 90%는 현재 운영 중인 물류센터 규모를 유지하거나 확대할 예정이라고 답변하면서 향후 포트폴리오 확장에 대한 계획이 관찰됐다.

이번 조사는 올 4월부터 6월까지 아시아 태평양 물류 임차인 총 120명을 대상으로 진행됐으며, 국내 3PL 임차인 17곳이 설문에 참여했다.

국내 3PL 임차인은 교통 접근성과 임대료를 물류센터 선정 시 가장 중요한 고려 요소로 손꼽았으며, 고속도로 IC 및 주요 도로망과 인접하여 소비자와 생산자 접근성이 우수한 입지의 물류센터에 대해 높은 선호도를 보였다. 실제로 응답자의 약 40%가 향후 이천과 용인에 추가 확장을 검토할 계획에 있는 것으로 답하는 등 수도권 남부 권역에 대한 임차 선호도가 지속될 것으로 내다봤다. 2023년 상반기 기준, 수도권 A급 물류센터를 사용하는 전체 3PL 임차인의 약 47%가 이천 및 용인에 위치하고 있는 것으로 조사됐으며, 해당 지역 임차인의 절반 수준이 3PL 임차인으로 확인됐다. 아울러 임차인은 임대차 계약 시 임대료 및 임대 기간과 관련하여 유연성 보장 조항을 가장 희망하는 것으로 나타났다.

실제로, CBRE 코리아가 매각을 진행한 사례 중 서이천물류센터는 제2중부고속도로 서이천IC와 1.7Km 거리로 뛰어난 고속도로 접근성을 보유, 서울 및 수도권 주요 지역에 1시간이내 접근이 가능하며, 층별 면적이 약5,000평 규모로 자동화 설비 구축에 효율적인 구조로 현재 쿠팡이 전체 면적을 임차하고 있으며 대규모 자동화 설비를 구축하여 운영중이다.

이렇듯 물류센터의 운영 측면에서 정확도, 생산성 향상, 인건비 절감 등을 위해 스마트 물류센터에 대한 투자가 확대되고 있는데 가운데, 설문조사에 참여한 3PL 기업의 약 45%는 효율적인 물류 공급망을 위해 인공지능(AI), 로봇 등 첨단 시스템과 설비를 적용하는 자동화 전략을 검토하는 것으로 파악됐다.

CBRE 코리아의 캐피털마켓 내 물류를 담당하고 있는 이지현 상무는 “실제로 CBRE가 올해 매각한 대부분의 물류센터들은 3PL임차인들이 선호하는 우수한 입지 및 물리적 스펙을 보유하고 있으며, 넓은 임차인 Pool 및 향후 임대료 및 자산가치 상승의 가능성을 바탕으로 성공적으로 매각을 진행하였다”며, “특히, 서울 및 수도권 주요 지역에 1시간 내 접근이 용이하며 층별 면적이 5천평이상 규모로 물류 효율화와 자동화 설비 구축이 가능한 스펙을 보유한 물류센터들의 임차인 선호도가 높다”고 전했다.

CBRE 코리아는 올해 총 11개 자산, 거래금액 총 9천억원의 딜(거래 종결 기준)을 성사, 2008년부터 2023년까지 15년간 CBRE 코리아의 물류자산 누적거래 총액은 약 2조 5천억원에 달한다. MSCI Real Assets에 따르면 CBRE코리아는 물류 부문에서 올해 상반기 국내 시장 점유율 85%(공장, 산업용지 포함)를 달성했으며, 물류 부분은 81%의 점유율을 보였다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “수도권 소재 대형 물류센터에 대한 3PL의 높은 선호도가 확인되면서, 향후 수도권 A급 물류센터 수요를 지속적으로 견인할 것으로 전망하며, 수도권 대도시를 중심으로 구축된 3PL의 물류 네트워크는 점차 외곽으로도 확장되면서 새로운 물류 거점에 대한 임차 수요 또한 높아질 것으로 보인다.”고 설명했다. 이에 따라 "임대인은 선제적인 임차 수요 분석을 바탕으로 경쟁력 있는 임대차 조건을 제시하고, 임차인 니즈를 반영한 첨단 물류 자산의 투자 및 포트폴리오 내 친환경 인증 자산 등 미래형 신규 자산의 비중 확대를 통해 향후 잠재 수요 흡수 및 수익 실현을 도모할 수 있다” 고 제언했다.

한편, 유류비, 운송비, 인건비 등 비용 인상에 따라 국내 3PL 임차인은 운송 및 배송 비용에 대해 가장 큰 부담을 느꼈으며, 국내 주요 3PL사들의 경쟁적인 풀필먼트 서비스 강화로 물류센터에 첨단기술을 도입하는 투자가 확대될 것으로 보이는 가운데 신규 센터 및 시설 투자비에 대한 부담 또한 높게 관찰됐다. 반면, 임대료를 포함한 부동산 비용에 대한 우려는 상대적으로 낮게 관찰됐다.