CBRE 코리아, 서울 상업용 부동산 시장 1분기 거래 안정적 마무리… 신규 자산 임차는 더딘 흐름

- 1분기 투자 규모 6조 2,536억 원… 조정 국면 속 전략적 투자자 주도 오피스 매수세 지속
- 물류 우량 자산 중심 선별적 거래 이어져… 공급 감소 속 임차 경쟁과 임대료 상승 압력 가시화

2026년 4월 29일 (서울) – 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서(Seoul Figures Q1 2026)’에 따르면, 서울 상업용 부동산 시장은 기저효과와 금리 환경 변화로 전반적인 조정 국면에 들어선 가운데서도 오피스와 우량 물류 자산을 중심으로 선별적 거래가 이어지며 1분기 거래가 비교적 안정적으로 마무리된 것으로 나타났다.

한편 오피스 시장은 2분기 도심권역 대규모 신규 공급을 앞두고 임차인의 관망 기조가 이어졌고, 물류 시장도 신규 자산을 중심으로 수급 재조정이 진행되며 임차 의사결정이 신중한 흐름을 보였다. 리테일은 외국인 관광 수요 확대와 원화 약세를 배경으로 핵심 상권 회복세가 이어졌다.

오피스 시장은 신규 공급이 없었던 1분기 동안 중소형 규모의 잔여 공실이 추가적으로 해소되며 수급 안정세를 이어갔다. 서울 3대 업무 권역 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.5%포인트 하락한 2.8%, 순흡수면적은 43,991㎡를 기록했다. 다만 신규 임대차 규모는 63,336㎡로 전 분기와 전년 동기 대비 모두 감소해, 도심권역 신규 공급을 앞둔 임차인의 관망 기조가 이어진 것으로 조사됐다.

권역별로는 여의도권역 공실률이 전 분기 대비 1.2%포인트 하락하며 가장 뚜렷한 개선세를 보였고, 강남권역은 2.0%의 낮은 공실률을 유지했다. 반면 도심권역은 2분기 신규 공급을 앞두고 향후 임대차 계약 체결 현황이 핵심 변수로 부상했다. 명목 임대료는 전 분기 대비 0.4% 상승한 40,941원/㎡, 실질 임대료는 전년 동기 대비 5.5% 상승한 38,487원/㎡를 기록했다.

리테일 시장은 외국인 관광 수요 확대와 원화 약세에 따른 실질 구매력 증가를 바탕으로 핵심 상권을 중심으로 회복세를 이어갔다. 올해 2월 누적 방한객은 전년 대비 20% 증가한 270만 명을 기록했고, 이러한 소비 환경 속에 성수와 강남의 임대료는 각각 10%, 9% 상승했다. 강남과 명동의 공실률도 5~6%포인트 하락하며 회복세를 뒷받침했다. 성수, 한남 시장을 중심으로 글로벌 브랜드의 플래그십 스토어와 프리미엄 브랜드의 출점이 이어졌고 명동에서는 매장의 대형화·전문화가 더욱 뚜렷해졌다. 한편 북촌·서촌에서는 임대료 상승 리스크를 방어하고자 브랜드들이 건물을 직접 매입해 장기 거점을 확보하려는 움직임이 관찰됐다.

물류 시장은 공급 감소에 따라 수급 재조정이 본격화됐다. 2026년 수도권 A급 물류센터 연간 예정 공급량은 672,780㎡로, 지난 10년 내 최저 수준이자 2025년 전체 순흡수면적의 약 32%에 그칠 것으로 예상된다. 1분기 임대차 거래 규모는 156,962㎡로, 3PL과 이커머스 기업이 전체 신규 임차의 약 65%를 차지했다. BGF리테일과 쿠팡 등 대형 유통·이커머스 기업의 거점 확장에 힘입어 상온 물류 공실은 10% 미만에 진입했으며, 우량 자산 중심의 임차 경쟁과 임대료 상승 압력도 점차 가시화될 것으로 보인다.

투자 시장은 지난해 역대 최대 거래에 따른 기저효과와 금리 환경 변화의 영향으로 조정 국면에 진입하며, 1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 17% 감소한 6조2,536억 원을 기록했다. 다만 오피스 부문은 약 4조1,513억 원으로 전체 거래의 66%를 차지하며 시장을 견인했고, 1조2,855억 원 규모의 서울스퀘어 거래와 더불어 강남권역의 전략적 투자자 주도 매수세도 관찰됐다. 물류 투자 규모는 약 7,744억 원으로 전 분기 대비 67% 감소했지만, 국민연금 블라인드 펀드 투자 사례인 아레나스 영종 인수 등 우량 자산 중심의 선별적 거래가 지속되며 국내 기관의 물류 투자 참여 회복세도 이어졌다. 호텔 부문에서는 신라스테이 서대문과 호텔 U5의 1,400억 원대 거래가 이어졌다.

CBRE 코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 "2026년 1분기는 자산의 성격과 입지에 따라 수요 반응이 보다 뚜렷하게 차별화된 시기"라며 "오피스는 신규 공급을 앞둔 임차 전략 조정이, 리테일은 핵심 상권 소비 회복이, 물류는 공급 축소에 따른 우량 자산 선점 움직임이 각각 시장 흐름을 좌우했다"고 말했다. 이어 "투자 시장은 대외 불확실성 및 금리 변동성에 따른 일부 우려가 대두되는 가운데, 현재 진행 중인 딜 파이프라인과 금리 방향성 가시화 시점을 고려할 때 향후 거래 활동은 여전히 견고할 것으로 전망한다”고 덧붙였다.